福建正祥企业机构副总裁何崇雄近照

    正祥企业机构从开发万升小区开始，只用了短短五年的时间就实现了三次飞越，正祥·滨江假日、正祥·香槟风范的推出，让福州的市民和业界对正祥刮目相看。特别是正祥机构去年在闽侯圈地 680 亩，更是在业界引起了轰动。最近 正祥·林语墅这个新的别墅项目正在逐步推向市场，目前正处于前期的规划和设计阶段。早就听闻正祥企业机构的副总裁何崇雄是科班出生，有十多年的设计工作基础，在业内很有影响力。此次我们特邀正祥企业机构的何崇雄副总裁做客新浪网福建房产频道，谈谈新项目的开发和对福州房地产的看法。

    高瞻远瞩方能决胜市场

    主持人:近两年随着福州南江滨西线开发的愈加成熟，越来越多的开发商把这个区域的楼盘定位在中高端住宅上，正祥·滨江假日和正祥·香槟风范先后选址在这里，您如何看待南江滨一带的房地产开发呢？

    何总:江滨对在各大城市来说，都是高尚住宅所普遍选择的地段。前几年由于要过江的因素，福州的北江滨开发比较成熟，而南江滨的开发相对滞后。随着尤溪洲大桥、金山大桥的开通，南江滨在百姓心目中的形象得到了根本的改变。特别是金山新区开发后，北江滨和南江滨得到了大家的普遍认可。正祥·滨江假日地块就是在尤溪洲大桥还未通车之前拍下的，正祥·香槟风范是在闽江大道北段还未通车的时候拿下的。在大家还不是很乐观，形势不是很明朗的情况下拿下地块，开发的空间也相对更大。

    户型设计独具特色

    主持人:正祥·香槟风范在去年11月26日正式开盘，开盘当天就签约150 套，在日渐涌现的南江滨楼盘中，正祥·香槟风范是如何做好自己的定位呢？

    何总:江滨住宅一般都定位在偏高端方向上，但同时存在着同质化的现象，比如户型面积越盖越大、层数也越盖越高。有相当一部分购房者对住房面积的需求不是那么大，比如刚工作不久的、刚成家的年轻人、还有一部分与子女分开居住的退休老人，他们也向往江滨住宅。如果户型面积过大，负担也比较重。正祥·香槟风范在定位上是往中高端方向上走，在品质上也要达到中高端住宅的要求，但没有受到思路的局限，做成大户型的，而是在面积上做了一定的调整。比如把两房的设计成80平米的、三房的设计成110 平米的，使购房者在购买力上和拥有高尚住宅上能同时得到满足。从目前来看，与周边几个楼盘对比，正祥·香槟风范的销售形势良好。

    主持人:正祥·香槟风范在户型设计上独创 360 度全景八角客厅、餐厅，6 米错落阳台等户型，堪称“香槟户型”，当时是怎么考虑到这些细节呢？

    何总:我们在产品定位上考虑到和周边的楼盘要有一定的差异化，户型面积只是其中一个方面，还包括户型特点要有差异化。现在很多楼盘的户型设计存在着雷同的现象，作为滨江住宅，我们有这么好的背景和环境，在产品上希望有一定的差异化。针对看江这一特点，如果按传统的住宅只是在朝北、朝东或者朝南的方向上开一扇窗户，是对江景资源的极大浪费。所以我们在产品设计过程中，对设计公司提出要求，希望让业主能得到良好的视野，做出特色来。我们在对着江和中心绿地的位置上设计成八角型客厅和餐厅，这样从几个角度都可以看到江景和中心绿地。从现在的销售情况来看，当时的这种户型设计得到了市场的广泛认同。

    持续走文化地产品牌的道路

    主持人:正祥置业从开发万升小区开始，就一直致力于建设文教社区，并且率先发起 “ 文化名盘进高校 ” 的系列活动，正祥·香槟风范以文化品牌开发为理念，正祥置业是如何想到走文化地产品牌这条道路呢？

    何总:其实走这条道路，刚开始时也是偶然的。在开发万升小区的时候与福建师大合作，是为了解决高校教师的住房问题，可以说是定向开发。从与高校的接触过程中，我们发现小区的居住氛围对业主的购买有非常大的吸引力。我们都希望 和大学 教授做邻居，这是人自然的选择，人的需求是从先满足生活基本要求再到精神层面。我们提供一个什么样的居住氛围，对购房者来说特别关注。从几个楼盘的销售情况来看，我们对这一点感受很深刻。就是从这里开始，我们有意的往这方面去引导。

    在正祥·滨江假日的购买者中，高校教师和公务员占了过半。在销售政策上，也适当的有所引导。正祥·香槟风范离农大校区很近，如果农大老师来买房，我们适当的给予优惠，鼓励高素质阶层进入小区，提升小区的居住氛围。万升小区是前五年开发的，虽然硬件与现在的小区相比会略差一点，但从我在与住户的沟通过程中，发现住户对整个小区的居住氛围是很认可的。虽然后面有些老师的消费能力上去了，也舍不得搬不出来。

    闽侯圈地 680 亩 大手笔大智慧

    主持人:正祥置业于去年在闽侯圈地680亩，这个大手笔让业界为之震惊，您是如何看待目前尚未发展成熟的闽侯房地产开发呢？

    何总:作为一个房地产开发商要有一定的眼光，在选择一个项目开发的时候要充分考虑到竞争优势和成本优势。去年开发这块地时，有相当一部分业内人士以及公司内部人员都觉得这块地是不是远了一点。但金山大桥已经开通，浦上大桥年底也将开通，如果开通，浦上大桥与项目的距离只有十几分钟的路程，一下子与市区拉近了距离。当时开发正祥·滨江假日的时候，尤溪洲大桥还未开通，闽江大道也还未修，很多人到这里看了都摇头，觉得这里是死角，当时公司的高层很有眼力，判断这块地没问题，因为尤溪洲大桥马上就要修了，闽江大道迟早也是要修的，现在看来这块地还是相当不错的。林语墅项目的开发也是基于一样的观点，如果等到大家都看好这块地的时候，机会不一定是你的。

    第二，林语墅的定位是郊区化住宅，项目有旗山森林公园这个大背景，如果离市区太近，周边都是高层，也没有良好的居住环境和氛围。

    第三，除了浦上大桥开通后与市区的交通距离拉近和以旗山森林公园为大背景这个天然优势外，林语墅项目还依托大学城的优势。大学城周边的楼盘除了早期的闽都大庄园和金桥花园外，林语墅的规模是最大的。最近市场上先后推出的博仕后·缘墅、融汇山水等别墅项目都选址在这里，说明乌龙江北岸已经在动工了，原先所谓的闽江南岸开发现在可以说是乌龙江南岸开发了。

    第四，我们与高校比如和福建师大等有很深的渊源。此次福建师大听说我们在闽侯开发这个新项目后也很感兴趣，希望能再一次和我们合作。因为福建师大的新校部将移到大学城，离林语墅项目只有三公里的距离，不过三五分钟的车程。我们年前在师大举办了一个讲座，虽然事先没有通知到很多人，也吸引了上百名老师前来参加，大家对这个项目都很感兴趣。“文化名盘进高校”的活动第一次是进农大，这次进师大是第二次了。文化地产的概念会不断延续下去，无形中也提升了产品的吸引力。

    主持人:新项目正祥·林语墅预计什么时候推向市场？

    何总:项目预计下半年推向市场，现在正处在前期的规划和方案设计阶段。

    依托旗山森林公园 前景广阔

    主持人: 2006 年有人称是福州的别墅年，很多别墅项目纷纷在这两年推向市场，这个项目有什么突出的亮点和优势呢？

    何总:住宅的郊区化是今后发展的趋势， 随着福州近几年过江大桥的建设，高速二环的全线贯通，路网也更为发达。在交通工具方面，据统计去年 福州的私车增长量是排全国第一，说明住宅郊区化的条件福州已经基本具备。住宅郊区化已经得到大家的广泛认同，郊区住宅在居住的舒适度和环境上远不是市中心的楼盘能比的。在购买力上，在市区买一套普通住宅，在郊区也可以买一套别墅了。

    从业内来说，福州近两年别墅推的量确实是很大，除了我们前面提到的文化地产品牌、居住氛围优势会继续保留下去外。在产品方面，林语墅项目依托旗山森林公园这个大背景，占地五万亩，等于是天然的氧吧。我们把项目命名为林语墅，也是基于这个思路。近两年开发商和业主对小区景观绿化的重视程度越来越高了，很多楼盘打造了大量的人造景观，只具备观赏性，却不能供人们休闲。我们有森林公园这个突出的优势，同时在小区里尽量保留已经成形的大树，在景观绿化上，提高绿化度和苗木的规格质量。在产品方面每个楼盘各有特色，福州的楼盘在这方面做的都不错，关键是大的方面要有与众不同的地方。林语墅项目依托旗山森林公园这个大背景，这是其它楼盘所不具备的。

    主持人:这个项目是如何具体规划的呢？

    何总:这个项目比较大，是分期开发，一期产品主要以联排和叠拼为主。在设计上我们请了深圳博万设计公司，去年万科的一个新项目就是请他们规划设计的。因为他们有最新的规划设计理念和产品思路，我们可以做很好的借鉴，站在别人的肩膀上，可以走一些捷径。万科是房地产行业的标杆，向他们学习，无形中缩短了和它的距离，也和福州的楼盘拉开一定的距离。

    房地产市场喜中有忧 还需加强宏观调控

    主持人:您从原先纯粹的建筑设计工作转向现在的房地产开发经营管理已有五年了，您认为福州房地产开发未来的前景将是怎样的？

    何总:与全国大中城市相比，福州的房地产开发还是比较健康的。前两年上海华东一带的房价暴涨，而福州的房价比较平稳，开发风险相对较低。从去年开始上海房价一直在跌，而福州的房价还一直在涨，但也不能过于乐观。福州市区2005年与2004年相比，销售和开发总量跌了9.3% ，总的来说，市场销售总量和开发总量是由上升期进入了平坦期，房地产开发企业也应更注重企业内部的管理，不能一味拼命扩张。

    第二从地价来看，受政府土地供应的影响，福州房价的增幅还是比较快。从下半年开始的几次拍卖会上看，福州地价的增幅太快了。从百姓的购买力上看，如果收入的增幅和房价的增幅保持比较大的差距，这样发展的趋势不是很好，应当适当作一些调整。现在中央政府在提怎么控制房价，进行宏观调控。从昨天金山的拍卖价情况来看，金山的房价至少要超过4000元/平米。金山楼盘代表着福州中低价位的楼盘，可想而知福州市区的平均楼价要增加30%左右，这与宏观调控的势头有点相背离。

    主持人:非常感谢何总今天百忙中安排时间做客新浪网福建房产频道。