2006年春天福州城市建设的第一件大事，就是茶亭街的拆迁改造工程了。这个有着百年历史的工商业一条街的未来，牵动着不少福州人的心。改造以后的茶亭街将会成为一个什么样的新街市？种种猜想使得福州商业地产的投资再次成为一个热门话题。

　　细看政府规划

　　福州市政府对福州的商业发展有着相当详细的规划。在前年出台的《福州城市商业网点“十五”建设及2010年发展规划》中，福州市将形成“一个商业核心区、一个滨水开发带、七个片区”的商业零售网点的结构，目标是把将福州建设成为东南沿海地区的区域性商贸中心城市。

　　所谓“一个商业核心区”，即鼓台商业核心区，北至华林路，南至上三路，西至白马路，东至六一路，是福州传统商业区。该区域重点发展文化、旅游、休闲、餐饮和购物等功能，塑造若干个各具特色、主题鲜明、配套完善的商业街区。作为市级商业中心区，这个核心区将规划三个片区———东街口片区：重在改造提升传统商业，形成传统商业和现代商业相交融的商业中心；五一广场片区：重在调整商业布局，形成以休闲、娱乐、服务为主导的商业中心；台江片区：重在整治商业环境，营造文化娱乐和购物休闲特色，形成人气旺盛的商贸与休闲区。

　　所谓“一个滨水开发带”，即闽江滨水商业景观带，它以闽江为依托，突出滨水景观特色，建设福州的RBD(游憩商业中心区)，重点突出文化、旅游、休闲、餐饮和购物等功能，打造福州城市时尚地标，建设福州最具魅力的休闲服务型商业带。在现有台江传统商业区、金牛山文化休闲购物中心、融侨新天地等重点商业开发项目基础上，通过整合滨水景观资源，结合望龙台餐娱中心、君临芭莎、鳌峰国际商务中心、淮安高尔夫主题商业等若干特色滨江商业节点的营造，建设福州最具魅力的休闲服务型商业带。

　　所谓“七个片区”，即城西片区，西侧和南侧以闽江为界，东至白马路，北至金中山；城东片区，以鼓山分区为主体，西至六一路，北至金鸡山，南至闽江；城北片区，以新店分区为主体，向南延伸至华林路、金鸡山；金山片区，即福州近年着力推动的金山新区范围；仓山片区，规划确定的仓山和盖山分区范围；马尾片区，由福州“三组团”———长安、马尾和琅岐组成；大学城片区，大学城区域规划的规划区范围。七个片区集中在商业体系的中间圈层，主要疏解核心区的商业功能。

　　这个规划勾画了福州未来商业的基本格局，为商业地产的投资者提供了一份极具参考价值的引导图。

　　商圈发展迅猛

　　近几年福州商业地产呈现蓬勃发展的态势。据有关部门统计，五年来，福州商业用房年平均竣工量为35万平方米，特别是2004年以来福州商业地产在本市物业结构的比例迅速上升。

　　目前，福州正在招商和已进入建设阶段的商业地产，主要集中在东街口、五一广场周边和台江一带，每个商圈各具特色。

　　东街商圈：在东街口北边已建成麦迪森广场(红霞新城)、五洲大厦，其中麦迪森广场(红霞新城)其沿街的店面单价高达6万元/平方米，该商业广场总面积1.5万平方米；这个商业物业的出现使得东街商圈向北延伸。

　　五一商圈：在五一广场东面有正大广场，西边有冠亚广场与东兴南门广场，其中位于南门兜附近的正在动工的冠亚广场与东兴南门广场形成了相互呼应的格局。其中，欲重振五一商圈的正大广场商业面积达到了6万平方米。

　　台江商圈：中亭街商业面积25万平方米，如今招商完成80%左右；君临天华步行街商业面积达到28万平方米；横街的群升国际，商业面积也达到8万平方米，其沿街店面单价最高达8万元/平方米；再加上安平商贸城、元洪城、步行街以及旧的台江农贸市场，台江中亭街一带的商业总面积将达到近90万平方米。

　　工业路商圈：商业总面积达21万平方米的宝龙广场正在施工，不远处同在施工中的万象商业广场商业面积也将达到9万平方米。

　　东区商圈：3.8万平方米的东方伟业(国际)商业广场、2万平方米的福晟·钱隆世家、2.4万平方米的好来·屋之星光大道，这三大购物中心联手打造全新的东福州商圈。

　　火车站商圈：财富第一街已经启动。

　　在晋安区福新路，家乐福的进驻，正在带动一批商业物业的崛起。在仓山区上三路，分布着福建省众多学府，在这里求学和生活的学生人数近10万人，加之周边的大规模生活区，使这里成为仓山的一个商业中心。而在城门，以世界500强速8酒店为龙头的速8商业街也加紧建设中。此外，在新的住宅区，几乎都建设了各自的社区商业网点。

　　隐忧尚需正视

　　目前福州市区仅有三大商圈，主要商业街区已建成，正在招商或在建的商业物业面积达160万平方米以上。而按国家商业网点配置标准，一个面积在1万平方米左右的大型购物广场辐射的人口规模是10万人左右，照此测算，福州目前人口224万人，需要的购物广场在22个左右，然而目前福州面积在1万平方米的大卖场就已经达到了20多个，如果算上其他散布在各地、不计其数的商场店面，以及为数众多的尚未开工的后续商业物业项目，对于福州商业地产的市场消化量来说，是个不小的挑战。

　　有报道说，榕城商业地产现已供过于求，空置一年以上的面积占年竣工量的34.2%，2004年上半年福州市商业用房施工面积共计121万平方米，新增空置面积达到创纪录的67.9万平方米。福州现有各种大小商业物业面积已超过300万平方米，平均每人就有1.8平方米的商业物业面积。

　　与此同时，福州的商业地产也存在着结构性失调的问题。一是分布过于集中，主要聚集在东街、台江和五一路、火车站等大商圈；二是业态总体档次不高，经营水平参差不齐。

　　然而这两年随着福州商业地产的升温，特别是对投资住宅进行宏观调控后，一部分投资人又把目光转向商铺。据一份调查显示，商铺经营者中，有46.7%的人是租用别人的商铺来经营，他们有很强的购买欲望，只是苦于资金不够或选铺经验不足不敢贸然下手，因此只要条件具备，他们是一群潜力很大的客户。而相当一部分已有商铺的业主希望转卖现有的商铺去购买自己认为更有增值潜力的商铺；还有一部分实力强的购买者则希望多投资多收益。

　　好铺？专家为你支招坏铺？

　　一些专业人士在接受记者采访时表示，商铺投资要求的是有专业的投资眼光与相对稳定的长期投资回报。投资好的商铺可以“一铺养三代”，相反就会“损兵折将”。因此投资商铺是风险与机遇并存，必须谨慎从事。

　　双安房产的总经理郑爱新说，福州前一段时间商铺的空置率偏高，要有一段的消化期。目前商铺的年收益率仅5%，与银行的贷款利率差不多，因此从短期看未必合算，但是如果从长远看，空置的商铺被消化后，商业地产有望升温。

　　阳光家园的总经理高岩也认为，买商铺和买住宅不同，买住宅还可自住，买商铺要是投资不慎整体收益会很低，万一租不出去血本无归，因此投资商铺一定要考虑周全。

　　跟着规划走

　　买商铺看的是未来，要保证地产的升值。郑爱新认为，商铺的地理位置是一个相当重要的因素。一般来说，在成熟地段投资商铺成本高，但是收益比较稳。开盘很久但空置率仍然很大的商铺即便价格再低，也要谨慎考虑是否具备投资性，不能盲目投资。此外周边的交通情况也很重要，对于临街的商铺来说，路面是否平整，车流量、人流量以及车速，都直接影响商铺的经营状况。

　　但高岩认为，成熟地段往往也是到了投资收益的极限，投资潜力相对小，而一些不成熟地段倒是升值空间更大。关键是投资者要考察这个地段的商业是否在政府的规划之中，一般来说，跟着规划走比较保险，即使目前还不是成熟地段，但是未来还是有升值潜力的。郑爱新亦认为，政府规划对商铺投资价值的影响是非常大的，五一路、五四路道路封闭以后两边的商铺一蹶不振就是一典型的例子。因此，商铺投资者一定要认真研究政府的城市规划，避免投资失误。

　　估算回报率

　　业内专家提醒，商铺投资者还应该深入了解当地的出租情况，估算一下当地其他商铺的租金，减去物业管理费用、月供以及其他相关税费，保守计算出净收入，以便于判断该商铺是否值得投资。

　　高岩认为，商铺的年回报率至少应该在6%，低于此就不值得投资。投资成本在10年以内收回是最理想的，最少也要15年内收回，超过20年就不合算了。郑爱新则认为一定要控制好投资成本。他说从自己经手的房源看，30到50平方米的商铺面积，租金在两三千元左右的最好租，相反，100平方米以上的大面积就较难出手，租金也提不高。因此不要轻易投资总价太高的商铺，一定要把资金风险降到最低，并在风险和回收的矛盾中找到平衡点。

　　独立作判断

　　对于大型商业项目的投资者，高岩的看法是要看这个项目的规划和定位。他说福州已经有了一些大型商业项目因为规划和定位有问题而惨淡经营的先例。特别是有些大型商业项目只是为了把产权卖掉，这时候投资商铺就需掂量，因为开发商将商场的产权全部分割后发售，产权的主体已经发生了变化，众多的小业主如何租、租给谁、租金多少钱这些都不是开发商说了算，即使想统一经营，要让上百个商铺小业主统一意见却困难重重，而且开发商也没有调整租户的权力。

　　所以，投资大商业项目时要尽量挑选那些规划得比较好，定位准确的商铺，特别是开发商也参与经营的项目。如果开发商不是经营者，那么所谓的商业定位完全是开发商美好愿望，无法最终解决小业主随意出租与开发商主观商业定位之间的矛盾。

　　郑爱新也认为，投资大商业项目的人要有比较强的独立判断能力，不能轻易听信广告宣传，比如开发商对这个项目的定位是否科学，是否与这个区域的消费能力、消费群体、消费倾向相契合等等问题，都要投资者自己多加分析、考察，做出独立判断。

　　盯住临街店

　　目前许多社区都开发了自己的商业网点，不少投资者也中意社区商铺。业内专家认为，投资社区商业最好的选择是开放式店面。

　　高岩说，通常社区内部有效的商业消费能力不足以维持社区商业项目，更谈不上盈利和发展了。因此，购买社区商业尽量临路临街，而不是封闭在社区里。这样一来，社区商业不仅为本社区的居民服务，还可以为过往的客流服务。

　　　郑爱新举例，同样是在金山新区，同一小区，甚至是同一个地段，有的店面很容易出租，有的一直租不出去，究其原因，就是开放式与封闭店铺的差别所在。郑爱新提醒投资者，特别是大盘的店铺投资，更要注重临街社区店面，如在小区内部，宁可做成车库也比店面效果好。(吴孝传)