前埔：二手房市场中的蓝筹

　　前埔片区位于会展中心西侧、环岛路以西，正对海峡对岸小金门岛，海景资源十分丰富，拥有环岛路和莲前大道两大交通动脉。近几年，随着政府新建住宅小区不断向东部扩展，东部新区的相关生活配套设施也日趋完善，前埔一带的学校、农贸市场、商业街等设施已逐渐配套。更重要的是，在城市总体规划中，前埔作为厦门的城市副中心，是厦门岛内城区向东部滚动拓展的新区。本区域的房地产多以多层辅以小高层住宅形式出现，容积率较低，居住环境比较舒适。

　　■二手房源情况：沿莲前东路两侧，住宅总套数在15000套左右，价格从6000元/平方米到11000元/平方米不等；

　　■普通二手住宅：前埔南区、前埔北区、华林一、二、三期、国贸新城、国贸汇景、岭兜小区、东盛花园、明发国际新城、家家海景等；

　　■高端二手住宅：明发海景苑、至尊门第、雍景湾、新景海韵园、金利蓝湾等；

　　■生活配套情况：

　　金融机构：建行、农行、工行、邮政储蓄等；

　　交通条件：101、30、19、29、47、28、26、95、509、503、517、503、621、　　202等路公交车出发站点，可以到达岛内大部分地区；

　　医院：前埔医院、思明区妇幼医院；

　　学校：前埔南区幼儿园、前埔北区幼儿园、前埔小学、前埔大同中学；

　　生活购物：南区菜市场、北区菜市场、前埔不夜城生活广场。

　　片区价格分析——

　　价格节节上升

　　根据21世纪不动产SIS系统数据分析，前埔片区二手住宅在过去的一年里，均价上升了2176元/平方米。其中今年1-10月的上涨幅度最快，涨幅最高的月份达到了339元/平方米。

　　这主要是在厦门城市总体规划中，前埔作为厦门的城市副中心地位的确认，五缘湾建设的兴起、东通道海底隧道的开挖等利好消息不断出现，刺激了房价。其次，厦门整体房地产呈现的上升趋势，也带动了前埔片区的房价上升；而前埔片区的生活配套设施不断完善，以及其拥有的海景资源，得到购房者的青睐。

　　该片区的租赁市场非常活跃，在过去的一年中，该片区的租金提高了5元/平方米左右，目前配套齐全的中档装修两房租金正常在1200-1400元/月，而三房则在1800元-2000元/月左右。中低端租户主要以公司普通职员和刚毕业的学生为主，高端租户则主要以公司中高级管理人员和台湾客商等为主。

　　片区供需分析——

　　两房、三房热卖，其他户型平淡

　　从21世纪不动产SIS系统对前埔各类房型成交数据的统计可以看出，两房和三房依然是市场供给重点，两房的面积主要集中在65-90平方米，三房的面积主要集中在85-130平方米之间。两房、三房的供应量比例占到总数的77.5%；

　　从需求统计来看，两房需求同样最多，占到了总需求量的46.3%，三房的需求也达到了36.9%；而一房和四房以上户型的供给量和需求量都相对较少。

　　二手住宅市场上两房、三房户型热销主要原因是前埔片区的自住型需求较为旺盛，两房、三房能够满足购房者初次置业的需求。

　　片区趋势预测——

　　短期内价格稳中有升

　　目前，岛内新开楼盘价格均价大多在8000元/平方米以上，而且以150平方米以上的大户型和一房的小户型占据主流，对于普通购房者来说不是特别适合自住。而前埔片区70多平方米的两房和100平方米左右的三房成为自住用房的首选。加上区域良好的自然环境和五缘湾建设的规模形成，该片区的需求量还将进一步增加。

　　而本片区后续新建住宅中，两房的供应量偏少，大量高档住宅的上市并不能缓解目前中等户型住宅供不应求的局面，短期内价格还将稳中有升。

　　但考虑到2009年以后，随着翔安海底隧道的贯通及翔安房地产市场的逐步发展，大量供应的中小户型住宅将缓解目前岛内住宅供应紧张的问题，届时将分流部分前埔社区的需求客户，二手房交易市场将趋于平稳。

　　各方观点

　　郑晓锋分析师，中原联合诺邦瑞景城店店长：前埔片区楼盘数量约有50多个，大多数楼盘为小区型楼盘。这里交通便利、封闭管理、绿化环境优美的优点构成了莲前这个片区的优质人文居住小区的特质。

　　片区房源较多的是瑞景新村、嘉盛豪园、福满山庄、洪文六里等小区规模较大的楼盘，其户型以100平方米左右的三房为主。其中，房屋较新的楼盘二手房价格多在7000元/平方米左右。

　　该片区住宅租赁较为活跃，沿街小区店面租赁不温不火。二房配套齐全出租价格均为1500元/套，三房配套齐全出租价格均价为2000元/套左右。店面因其地理走向较为分散且多分布在小区沿街，未形成集中优势，所以出租价格较平稳。较好位置，其价格将在80-90元/平方米，较差点位置价格在50-60元/平方米不等。

　　近期片区楼盘租赁价格

　　小区名称 面积(m2) 租价

　　嘉盛豪园 120 1900

　　福满山庄 123 2200

　　联丰五期 83 1600

　　洪文六里 115 2000

　　瑞景新村 84 1500

　　陈钢洪分析师，鑫东鑫房产代理有限公司经理：目前，前埔片区除了前埔南区、北区、岭兜小区是市政府划定的大型生活社区外，其余的都是小高层至高层高档花园滨海社区。另外，该片区许多楼盘依山傍海，紧邻环岛路，会展中心，且生活便利，配套完套。

　　户型方面，该片区供应的房产主要以70-100平方米投资自住及110-140平方米(主要是以小换大)等为主，60-80平方米的两房需求大但房源不多。

　　片区内二手房价差异大。目前最贵的是正面看海景的中小型高档花园社区，如：至尊门第、江山帝景等。目前，其一、二手价格都在11000元/平方米以上。另外一些较高档的海景楼盘，如，明发海景苑，家家海景，心海小筑，价格在8000-9500元/平方米；一些2000年左右开发的楼盘，如前埔南区，北区，古楼广场，侨福城价格在6500-7500元/平方米。

　　片区租赁市场活跃，租金价格也较高，15-30元/平方米不等。

　　俞灵兵分析师，中原联合侨福店店长：近几个月来，前埔片区的二手房交易出现了活跃气氛，原来每平方米6000元左右的二手房在大小中介公司的橱窗广告上已基本看不到了，挂牌出售的二手房基本均价都在7000元左右。如前埔一里、南区及瑞景新村等具有相对配套的小区，均价都在每平方米7000元左右，瑞景公园、联丰新城和华瑞花园等新楼盘均价都已在每平方米7500元左右，就连侨福城和华林绿洲花园等旧社区都有每平方米6500元左右的均价，沿海豪宅的均价更是高，每平方米上万元的房子很正常。

　　目前，中原联合、21世纪、丹厦等各大品牌中介公司看好这里的二手房交易市场，纷纷入驻。个人认为：对于中介公司而言，前埔的二手房市场从现在开始，已形成和老市区、江头及湖里鼎立之势。

　　9-10月片区楼盘成交价格

　　成交时间物业名称面积装修情况成交价格

　　2006年9月岭兜小区4楼86m2毛胚55万

　　2006年9月前埔古楼北里3楼86m2中档62万

　　2006年9月明发海景苑12楼131m2高档108万

　　2006年9月明发国际新城8楼101m2普通76万

　　2006年10月文兴东二里3楼68m2中档48.5万