二手住宅交易土地增值税强制征收

　　本周二，市地税局对个人转让二手房时，征收土地增值税时扣除项目金额确认的相关问题进行了明确规定，并于12月1日起开始实施。消息一出，多位读者致电本报，希望进一步了解土地增值税缴纳的情况，询问是否有优惠政策。为此，我们在此进行进一步详解。

　　涉税比例不足交易总量3成

　　记者了解到，首先对居民个人拥有的普通住宅，在其转让时暂免征收土地增值税；其次，对于居民转让非普通住宅的，凡居住满五年或五年以上的，免予征收土地增值税；第三，居住满三年未满五年的，减半征收土地增值税；第四，居住未满三年的，按规定计征土地增值税。12月1日新政策实行后，免征或减征优惠的标准不会改变。据我爱我家和中大恒基统计显示，土地增值税的涉税房屋交易量不足二手房市场交易总量28%(见表)，与营业税、个税相比较影响并不大。

　　两种缴税方式算法：

　　本次《通知》中规定了土地增值税的两种计算方法，哪种方式更划算？我们请21世纪不动产专业人士举例说明。

　　案例：李女士于2004年购买了富力城一套150平米左右的住宅，新房总价在120万元，到2006年李女士想要转让，按目前二手市场的价格，这套住宅总价升至165万元。

　　计算方法一：

　　对既不能够提供购房发票证明，又不能提供房屋及建筑物价格评估报告的业主，按转让二手房交易价格全额的1%征收率计征土地增值税。

　　土地增值税= 165万元×1%=1.65万元

　　计算方法二：

　　对于凡能够提供购房发票的住宅，按增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%计算土地增值税。

　　土地增值税= (交易价格-房产原值-各种交易税费总合-每年5%的房产购买原值)×30%

　　交易价格：165万元

　　房产原值：120万元

　　交易税费：3.6万元(新房契税：120万元×3%)，4.95万元(二手交易契税：165万元×3%)，9万元(营业税：165万元×5.5%)，4.9万元(个人所得税：约为交易价格的1-3%)

　　每年5%的房产购买原值：12万元(2年×5%×120万元)

　　土地增值税= (165-120-3.6-4.95-9-4.9-12)×30% = 3.1万元

　　通过上述计算，21世纪不动产专业人士认为，在不违背国家相关规定的情况下，按转让二手房交易价格全额的1%计算土地增值税这一方式纳税更为划算。

　　多家中介机构表示，由于政策影响，预测在12月1日该政策正式实施前，可能会出现涉税买卖双方集中过户，导致交易增加的局面。而从全年二手房市场整体交易走势来看，征收土地增值税对其影响交将不会很大。晨报记者王丽娅

　　政策回顾

　　早在1993年，为了规范土地、房地产市场交易秩序，合理调节土地增值收益，维护国家权益，国务院就发布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》。而1995年财政部国家税务总局发布的《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(以下简称《实施细则》)更是对土地增值税的征收范围、税率、计算方法以及政策减免等执行细则做出了明确规定。2006年11月14日出台的《北京市地方税务局关于个人转让二手房征收土地增值税问题的通知》正是依据以上文件对二手房转让土地增值税的征收所做出的明确规定。

　　制表/赵永江

　　二手房交易纳税列表

　　房屋性质税种分类

　　营业税个人所得税土地增值税

　　(按5.5%全额或差额计算征收) (按差额20%或全额核定1%计算征收)(按全额1%或累进抵扣计算征收)

　　已购公房××

　　(自用5年以上并且是家庭唯一生活用房)× 　二手经济适用房×√× 　二手商品房满五年的普通住宅×√× 　满五年的非普通住宅√(需按差额征收)√× 　未满五年的普通住宅√(全额征收)√× 　未满五年的非普通住宅√(全额征收)√√

　　(满三年的减半征收；未满三年的全额征收)

　　我爱我家说明：注：×不需要交税；√需要交税