作者：林琳

　　文/图/表记者 林琳 实习生 沈新昌

　　丰厚拍卖有限公司与广东省拍卖行有限公司将于5月25日上午拍卖天河北大都会广场两间写字楼标的，参考价286.1万元，加上佣金税费一共343.5万元。只要租金保持在110～135元/平方米/月，年租金回报率就达7.79%～10%，对买家有较大的吸引力。

　　写字楼出租率达九成以上

　　大都会广场是一座多功能智能型高级商业大厦,属5A写字楼，位于广州繁华地带及交通枢纽的天河北路旁，面朝天河体育中心，邻近中信广场。近年来，大都会广场的出租率一直保持在90%以上，并聚集了部分世界500强企业。

　　记者从中介行了解到，目前大都会广场的写字楼买卖市场价格在14000~16000元/平方米左右，租金价格为125元~135元/平方米/月之间，比前几个月略有上升。有行内人士认为，大都会广场已有10年楼龄，未来价格上涨的空间应该不会太大。但从租赁角度看，该写字楼仍属于黄金地段中的优等选择，租金不会有大的下降。

　　天河老牌写字楼更受追捧

　　本次拍卖的标的是大都会广场2713房、2714房两个单位，目前已打通为1个190.7016平方米的单位使用。标的参考价为286.1万元，均价约16960元/平方米，比市场价略高，转手的意义不大。

　　目前，天河北商圈的新写字楼档次很高，租金也高达160元/平方米/月，但大多数客户更愿意租赁老牌写字楼，特别是56平方米～300平方米的写字楼一上市就被争夺一空。

　　有中介人士表示，按照目前130元/平方米/月的租价计算，即使再扣除14%的税费，一年的租金也能达到255360元。如果按参考价成交，年租金回报率大概有8.9%左右。即使算上5%佣金和税费，8%左右的回报率还是没有问题的。他建议投资者参加拍卖会前要设好心理底价。

　　本期

　　笋盘

　　天河北183-187号大都会广场2713房、2714房，总面积190.7016平方米，参考价286.1万元。标的位于大都会广场27层，东南朝向，两房打通，产权清晰，交吉拍卖，拍卖成交后，税费由买受人承担。

　　-短线投资无着数

　　以参考价计算，不考虑佣金和税费，该标的均价为286.1万÷190.7016＝15002元/平方米，已经相当接近市场价格(14000～16000元/平方米)。

　　假设以参考价成交，即总投入为286.1万＋286.1万×（5%＋3.05%＋5%)＝323.4万元左右(5%为拍卖佣金，3.05%＝3%契税＋0.05%印花税，还有5%的租金营业税)，即均价为16960元/平方米左右。

　　假设拍卖成交后该标的马上转手，则转手利润为负值，在(14000-16960)×190.7016和(16000-16960)×190.7016之间，即亏损18.24万～56.24万元。

　　-长线出租回报高

　　如果以110～135元/平方米/月租金价格计算，该标的的年租金回报率最低为(110元/平方米/月×190.7016×12)÷323.4万×100%＝7.79%，最高可达(135元/平方米/月×190.7016×12)÷323.4万×100%＝9.99%，即投资回报率在7.79%～9.99%之间。

　　假设买家可以接受的年租金回报率底线为7%，即(110元/平方米/月×190.7016×12)÷总投入×100%＝6%，或(135元/平方米/月×190.7016×12)÷总投入×100%＝6%，则买家的总投入应为359.6万～441.3万元。

　　当总投入为359.6万元时，按照成交价＋成交价×（5%＋3.05%＋5%)＝359.6万元可以算出，拍卖成交价＝318.1万元；同样可以计算出，当总投入为441.3万元时，拍卖成交价为390.3万元。也就是说，当成交价在318.1万～390.3万元之间时，该标的仍然值得投资，可以获得7%的年租金回报率。

　　其他热点标的

　　标的一：海珠区江南大道中103号1202，面积91.57平方米，参考价321600元。

　　拍卖行：盈坤拍卖行。

　　拍卖时间:5月31日下午2：30。

　　标的情况：产权清晰有房产证，交吉拍卖，不清楚有无欠费，属二次拍卖，上次拍卖的参考价402000元。

　　标的分析：该标的属江南大道中置地广场，位于海珠区江南大道中和前进路的交汇处，市二宫地铁上盖，周边生活设施完善、交通发达。二手市场价在4000～4500元/平方米，租价约在2200～2500元/月之间，租金回报率可能达到8%。

　　标的二：海珠区下渡路182号803房，94.11平方米，参考价39万元。

　　拍卖公司：景誉拍卖行

　　拍卖时间：5月18日15时

　　标的情况：属于单位大院房改房，产权清晰，交吉拍卖，无欠费，是三房一厅全新装修。

　　标的分析：目前，下渡路同类单位房改房市价为6200元/平方米左右，租价在2200～2500元左右。由于近年下渡路一带新开发的楼盘并不多，所以买卖和租赁的需求比较旺盛。但行内人士表示，由于这是一个房改房性质住宅，所以拍卖时一定要留意拍卖委托人是不是已经征得原单位的同意，即手续一定要齐全，不然会在过户办证上存在一定的麻烦。

　　标的三：天河区珠江新城南天广场聚龙阁第十三层C单元，建筑面积：165.93㎡，参考价：111.2万元。

　　标的情况：预售契约无房产证，交吉拍卖，有欠费1.6万元(物业管理费和水电费)，属于4房大单位。

　　拍卖行：广东佳士德拍卖有限公司

　　拍卖时间：5月24日下午3时

　　标的分析：聚龙阁楼龄在5年左右，南北对流设计，目前同类型市场价在8000元/平方米左右。由于该标的属于大单位，建议装修后作为商用办公室出租，租价可达到5500～6000元/月，如果以住宅方式出租，则可以分割成几个50平方米左右的小单元，租价可达到2000元/月，三个小房间总租价可达到6000元/月。

　　标的四：白云区新市镇棠涌村汇侨新城南10幢6座3层05单元(106.79㎡)，参考价：37.4万元；白云区新市镇棠涌村汇侨新城北6幢3座404房(80.01㎡)，参考价：26万元。

　　标的情况：预售契约无房产证，暂时不交吉，无欠费，3房单位。

　　拍卖公司：广东富德拍卖有限公司。

　　拍卖时间：5月25日上午11时。

　　标的分析：汇侨新城南区电梯楼楼龄在10年左右，同类型二手房买卖市价在5500元/平方米，目前的租价达2800元/月左右(带装修和家具)。

　　汇侨新城北区电梯楼楼龄在8年左右，目前同类型标的市场买卖价格是5000元/平方米左右，小区环境不错，交通便利，各项配套设施比较完善，以外籍租客和在此地打工者居多，像该标的类型目前租价在1800～2000元/月。