“有小一点的户型吗？90平方米的小户型有吗？”

　　“没有，我们这边的主力户型是160平方米，最小的户型也要130平方米！”

　　一年前，记者以购房者身份在福州各楼盘内采访时，常会受到这般“傲慢”的冷遇。然而进入2007年以来，情况却开始发生了变化……

　　楼市户型“缩水”

　　近日，购房者陈先生拿着一份楼盘广告喜形于色：“这个楼盘的可选户型有不少，60平方米和90平方米这样的小户型也一应俱全。对我们这些工薪阶层来说，这种总价不高的房子才能接受。”

　　细心观察近期的楼盘广告，不难发现：以往标榜大户型豪宅的楼盘均开始大幅“缩水”。榕城各大房地产商都心有灵犀地开始做起中、小户型的文章。

　　“30-200平方米……”这是本月开盘的名城·财富主场的户型面积；同样于本月开盘的世欧·彼岸城的销售户型面积为60-160平方米；而之前在6月开盘的正祥·一品新筑，90平方米以下户型已经占据了规划总量的50%；即使是远在乌龙江沿岸的泰禾·红树林也一改大户型的建筑规划，将推出不少90平方米以下的中小户型。

　　种种迹象表明，福州楼盘向“小”看已渐成潮流。

　　“国六条”威力尚需时日才能体现

　　福州楼市户型小型化趋势明显，不少业内人士与购房者均对这一信号给予了积极的回应。

　　据相关媒体报道，在2006年12月以后，福州新上市的商品房里，中、小户型所占比例迅速增大，一度达到了40%左右，“国六条”中的“90/70”规则似乎开始发力。然而，这种现象并未维持多久，120平方米以上的户型重新占据了市场供应量的“半壁江山”。一位业内人士指出：“其实‘国六条’的威力还远远没有显现。”

　　对此，福州楼市的一位开发商代表这样道出了原委：“虽然‘国六条’中提出，今后90平方米以下住宅要占开发总量70%。但这个限制比例只是对整个城市的建设总量而言，并没有对单个楼盘进行限制。在这种情况下，70%比例限制的威力就会淡化许多。近几年，福州近500万平方米的保障型住房供应和其他原本就规划为单身公寓与小户型的楼盘就消耗掉了限制比例70%中的绝大部分。因此，在福州要达到‘90/70’的标准对于开发商来说并不苛刻。”该人士推测：“近期推出的大量小户型产品应该只是房地产开发商企业自身的商业行为，‘国六条’的威力对于福州的开发商而言，尚需时日才能体现。”

　　大户型房子越来越难卖

　　既然并非“国六条”“发威”，那么榕城的不少房地产开发企业为何纷纷抛弃了以往以销售可塑性强的大户型、超大户型高档住宅为主的行销策略，转而进军中小户型领域呢？

　　在名城·财富主场的售楼部，销售人员解答了记者的疑问：从认购情况来看，目前，该项目小户型明显吸引了更多购房者的眼球。虽然价格不菲，但是不少中小户型的预先认购顺位还是达到了5-6轮，大大超过了预期。而同期不少大户型的认购顺位仅仅排了2-3轮。

　　实际上，一年以来福州楼市类似的例子并不少见。有业内人士表示，福州的许多在售楼盘中，最先被抢购一空的大都是中小户型住宅，因此这一类产品的销售压力最小。而主打大户型的楼盘往往在销售时会遭遇周期拉长的窘境。

　　以同处五一南路的三个相距不远的楼盘为例：2006年底，五一南路上某完全规划为大户型、超大户型的楼盘在开盘当天却门可罗雀，险些遭遇颗粒无收的景象。与之相比，2007年初，与此楼盘一街之隔主打中、小户型的楼盘“星势力”与“51公馆”却出现了开盘几天就销售一空的“盛况”。

　　“从获利的角度来看，大户型的住宅当然更有利可图。因为大户型可塑性强、易于提高附加价值，建安成本相对同等面积的多套小户型却更为节省，同时迎合了部分特殊购房人群的消费观念。可现在即便面对这样的诱惑，开发商也不敢贸然打造完全的大户型楼盘了。房子越来越难卖，一贯高高在上的开发商也要放下架子来迎合购房者的心理。所以，2007年以来大量中小户型的上市正是基于开发商对楼市消费前景的判断。”上述开发商代表如是说。

　　中小户型房子近期表现阴晴不定

　　然而，尽管小户型住宅的比例有所上升，但这依然难以改变存在已久的“倒70%”的尴尬现象。而福州的小户型产品甫一上市就遭遇购房者“哄抢”的情景也是与这一类型产品长期供应量较小有关。

　　据福房网相关负责人介绍：一直以来，福州楼市中90平方米以下住宅的供应量都只占总供应量30%以下。近几年的二手楼市的成交量数据也显现出这种情况。例如2007年1-5月，在福房·二手房指数中，70-90平方米户型的交易量始终是最小的，而140平方米以上大户型则一直占据着成交量首位，体量庞大的楼市户型格局已经积重难返，很难在短期内得到改观。虽然在“国六条”实施以后，无论是社会保障型住房还是商品房都加强了90平方米以下小户型的规划。但这些产品从规划到建设到上市还需要一个比较长的周期。

　　另外，在现阶段的楼市需求方面，购房人群中的主力军均是具有一定经济实力的二次置业者。这类购房者大都比较青睐120平方米以上的大户型。因此改变大户型在福州楼市中的垄断地位尚待时日。

　　在楼市可能出现拐点时，对市场前景的信心不足也使开发商们开发时显得小心翼翼。目前福州不少开发商都通过少量放盘、多次开盘的办法来完成销售任务。销售手段的变化使中、小户型产品的放量在近期内表现得阴晴不定。

　　中小户型销售最易受人为因素干扰

　　虽说中、小户型甫一上市，便受到广大购房者青睐，但在采访过程中，记者能明显感受到福州楼市中、小户型市场的一片乱象，因为这类产品总价较低，销路顺畅，因此其销售进程也最易于受到人为因素的干扰。

　　2007年4月15日，位于福州新店的某楼盘开盘。然而据购房者向本报举报，该楼盘的绝大多数中、小户型在开盘当天就已经无房可售。原因是楼盘的销售人员与部分中介企业“里应外合”，将畅销的中、小户型房源全部转包给中介企业代销。类似事件在福州部分的中、小户型楼盘中也已出现多次，即使购房者有意购买也很难买到。

　　而市区内的不少中、小户型楼盘则表现得更加露骨。最近，一些购房者联系本报，投诉新近开盘的金山某楼盘强制购房者必须一次性认购两套相邻的小户型。部分业内人士认为，这种两套小户型“捆绑”销售的方式能提升楼盘的附加值，使销售方获得更为可观的收益。

　　因此，虽然在可以直观感知的销售广告与宣传中，购房者感受到了中、小户型上市的“热潮”，但实际的销售数据却没有相应的增长。(记者 孙晨)