从卖低价、卖教育到卖环境

　　1一片山水的人气指数

　　自从住进了西湖丽景，每天早晨到公园晨练，傍晚带着小孙子到西湖散步、放风筝已成了老黄的习惯。“我家的房子阳台正对着西湖，晚上跟家人坐在阳台上泡茶看看风景，非常舒服。”老黄说，自己的工作地在洛江，从这里出发，交通也十分便捷，当初购买这里的房子，更多是看中这里的环境。

　　如果说，买房人选择市中心，是看中那里的繁华，商业的成熟；选择城东片区和桥南片区是看中将来的前景，无限的潜力；那么选择落户西湖，除了价格、教育配套等原因之外，环境是最大的一个理由。

　　“到哪里能找到这么好的环境？清源山、西湖公园，山水近在眼前，住在这里就是在养生。”老黄对于当初的决定显然十分满意。

　　位于市区西北部清源山南麓的西湖公园，原本是西北洋滞洪排涝工程的重要组成部分。该区处于一片低洼的平原地带，以往发生较大洪水时，主要靠自然水面及稻田滞洪，俗称“西北洋”。由于洪涝灾害严重，引起泉州市委、市政府的高度重视。从1996年6月起，泉州市政府投资1.7亿元，历时两年多，建成由三座名桥、三片水域和四座岛组成的西湖公园。西湖面积达100公顷，其中水域面积82.28公顷，广场道路面积1.72公顷，绿化面积16公顷，种植树种200多种。

　　如今的西湖公园繁花锦簇，波光潋滟，与清源山自然接壤，清源山秀丽翠绿的山色与西湖浮光荡漾的美景相得益彰，湖光山色浑然一体，极具园林之美。2001年12月获得建设部“中国人居环境范例奖”荣誉称号。西湖的北面，独具特色的闽台缘博物馆、泉州历史博物馆等又为该片区打造了良好的人文气息。

　　智者乐水，仁者乐山，何况这里有山又有水。几年下来，西湖公园旁迅速汇聚了一批住宅区：西湖小区、建南花园、宝龙花园、三远花园、盛荣二期、西湖丽景、联成花苑、山水西湖、星湖苑……

　　“三远花园别墅当时每平方米才2000多元，人家还嫌这里太偏僻，不愿购买呢。”家住三远花园的邱先生对于自己所住的小区也很满意，尽管离上班地点远了一点，但小区环境好，价格也便宜，对孩子来说，西湖公园也是一个乐园，平常他的小孩很喜欢去西湖放风筝、溜旱冰。

　　正因如此，即使是在许多人认为东部地产升值空间大，地段更好，并纷纷往城市东部购房时，西湖片区依然吸引了大批的购房者。尽管这里没有城市商业中心的繁荣与喧闹，却有着山水人居的悠然自得，小小的店面、窄窄的商业街，人文、教育、商业、旅游一样不少。与东部的市中心相比，这里的房价要略低一些，但其增值潜力却一点都不低。

　　买了一套房子，便拥有了一个公园、一片山水，这似乎是个诱人的理由。

　　2湖边地产的三次升级

　　在公司接手位于西湖片区的一个别墅项目时，为了寻找项目的卖点，赖先生常到西湖周边转转，跟那里的居民聊天。他发现，许多在这里买房子的人，主要是为了孩子的教育———西湖旁边教育配套齐全，西隅中心小学、西湖幼儿园、泉州第三实验小学、培元中学、泉州一中……从幼儿园到大专院校至少有十来所。之前接手该项目的那家代理公司也主要是挖掘这个卖点。“但教育应该只是其中的一个主要卖点，这里有山(清源山)、有水(西湖)，从房地产开发的角度来看，属于‘正三等’范畴，除了周围的配套，环境应该是个很大的卖点。”赖先生很快又挖掘出了这里的一个人文卖点———据说，该项目所在地曾经是王府花园，人文环境加上景观环境，该别墅项目迅速被抢购一空。

　　赖先生认为，西湖片区最重要的是其区域价值和山水资源的稀缺性，将来这里必将具有较大的升值空间。

　　可以说，从1996年西湖小区开始动工建设以来，西湖片区的房地产经历了三个发展阶段。第一阶段是经济适用房的开发，时间大概是在1996年到1999年之间，那时泉州中心城区开始向外拓展，位于城市西部的西湖片区(当时还称为“西北洋滞洪区”)还是一片农田密集的城乡接合部。那时买这里房子的人，虽然觉得这里很“偏僻”，但因为价格便宜，1000元／平方米的售价还是吸引了许多工薪阶层前来购买。随着西湖小区、建南花园、宝龙花园、邮电公寓等一批经济适用房小区的开发，大批政府机关事业单位人员逐步搬到这里，围绕西湖公园，初步形成一片居住区。

　　第二阶段是商住区的开发，时间大概在2000年到2006年之间，这时西湖公园已具雏形，环绕西湖，形成湖滨别墅、三远花园、山水西湖、星湖苑等一批新兴的居住区。到这里购买房子的人主要还是为了孩子的读书，另一方面，住惯了西郊一带的人也习惯了这里的宁静，西湖公园旁边一些商住楼、别墅区自然成了首选。

　　如果说第一阶段是在卖价格优势，第二阶段是在卖教育资源，那么对开发商来说，第三阶段则主要是在卖环境了。历来背山、临湖、望江、靠海、傍公园等是稀有豪宅的主要产地，而产品塑造者也力求充分挖掘产品的特色。拥有上百公顷美景的西湖公园、远眺清晰可见的清源山，顺理成章成为了这些住宅产品的主要卖点。业内人士认为，环西湖周边的“宝宏·湖畔”、“中骏·西湖1号”(2006-03号地块)、“碧湖豪庭”(原水上乐园地块)、五星级“凯莱度假酒店”(2005-17号地块)等多个项目入市将推动西湖片区地产的第三次升级。

　　3交易活跃的二手楼市

　　8月6日下午，在新华北路西湖公园对面的骊特房产店里，该店主任庄天生告诉记者，这个店是去年4月份进入社区的，现在已经拥有了总公司授予的两个荣誉称号：“2006年团队销售排行榜冠军”、“2007年第二季度销售冠军”。“这主要是因为这里二手房市场容量大，仅西湖周边就聚集了十几个拥有一定规模的楼盘，这些房子大部分是在2000年左右开发。”庄先生说，由于西湖片区二手房存量大，房子产权证完整，二手房交易快捷，平均每个月都有一二十套房子的交易。

　　据21世纪不动产统计资料显示，该片区总共拥有18个楼盘，如建南花园拥有的800多套、宝龙花园700多套、盛荣苑1800多套、三远花园900多套、联成花苑800多套等。

　　据了解，这些楼盘主要为泉州早期的经济适用房，交警、电力、税务等单位宿舍以及后来开发的多层建筑商品房，其中盛荣二期、三远花园为该片区高档的社区楼盘，部分楼盘还拥有别墅项目。目前该片区的二手房均价在4800元／平方米左右，这与去年3500元／平方米左右相比，一年内二手房交易每平方米上涨了1000多元。

　　另据了解，这里客户群体大部分以自住群体为主，其中教师购买占很大比例，这主要是因为周边分布着西隅中心小学、西湖幼儿园、泉州第三实验小学、泉州一中、培元中学等教育资源；另外，西湖片区是通往南安、永春、德化的交通要道，这里也成为临近周边县市置业者的首要选择。

　　业内人士指出，与泉州中心市区相比，西湖片区可交易的楼盘社区环境整体不错，并且停车方便，西湖公园自然资源条件优越，而价格平均比市区要低1000多元，所以西湖片区的二手房渐渐成为很多人置业的首选。

　　4尚待发掘的商业潜力

　　入夜时分，从东部市中心驱车到西湖片区，从熙熙攘攘的街道走进这里，立即能感受到这里的宁静。相对于商业而言，这种宁静则意味着人气不旺，生意惨淡。从这里的商业形态来看，主要是分布在沿街的店铺，整体的商业档次低，店铺空置率相对高，租金价格低。西湖新华北路沿街一带，分布着五金店、小卖部、餐饮店、银行等参差不齐的商业业态，店面规模都很小。

　　来西湖片区已有一年多的骊特房产庄主任说，到晚上这里可供居民娱乐的场所少，不要说是大型超市、商场，连个特色餐厅都不容易找到。那里的居民逛街、购物等还是要到市中心或者到临近的新门街新华都、江滨路的沃尔玛等。

　　商业氛围的整体不浓厚，导致这里的店面租金价格不高，30平方米至40平

　　方米的店面，月租金在1500元至2000元，每平方米30元至50元左右。套房的出租率和租金也不高。据骊特房产庄主任介绍，同比骊特房产市区其他店一个月上万元的租金，在西湖片区的业绩最高也只有3000多元。据21世纪不动产数据统计，2006年初，西湖片区的租赁普通住宅交易价格：二房在600元至800元，三房在800元至1000元；最近那里的房租略有上升，二房的租金800元至1000元，三房在1300元至1000元；同比市区整体租金水平不高，部分民宅就更低。

　　21世纪不动产市场专员陈慷慨认为，造成整体商业氛围不浓、租金市场不活跃的原因，主要是该片区临近北峰工业区，商业及办公的租赁需求并不旺盛，外来人口虽多，但一般安排居住单位员工宿舍，租赁市场不活跃，而且整体消费水平不高，该片区还属于城乡接合带，相应制约了高级商业业态的发展。“商业业态的繁荣需要政府的规划引导，除了兴建五星级酒店外，还需要规划和引进大型商场、超市丰富商业业态。”骊特房产庄主任认为。

　　但某房地产营销策划公司的赖先生认为，西湖片区并不适合引进大型的商场。“这里的人口就十来万，辐射力又不强，根本无法养得起大商场，最好是有一些中小型的超市。他认为，西湖片区拥有丰富的旅游资源，政府应当从这方面进行挖掘，比如旅游一条街，应当跟周边的人文景观、自然环境景观结合起来，加大开发和宣传力度，引导消费者形成一种消费习惯，其商业潜力仍有释放空间。