福州大学房地产研究所 王阿忠博士 黄炯心

　　还记得两个老太太在天堂的对话吗？中国老太太是攒了一辈子的钱才买了一套房，而外国的老太太是忙了一辈子把欠银行的房贷给还上了。如今，中国的老太太也能先住房子再还贷款了，但是，此时的中国老太太大概会感叹：“这还钱的日子还真不好过啊！”此前，央行第五次加息，从中央到地方政府，货币政策频出奇招，“负翁”一族叫苦不迭。“提前还贷”已成为当下最火的名词。那么，首先就让我们来看看这一期的房产要闻。

　　要闻回顾

　　1.央行年内第五次加息，第七次上调存款准备金率。

　　2.8月起，福州二手房按揭贷款抵押登记和产权过户将合并办理，封堵避漏税缺口。3.省建设厅针对商品房销售过程中的违法违规行为作出七条严格规定，包含遏制开发商捂盘惜售、禁止期房转让等内容。

　　4.农业银行、工商银行等几家银行调整住房抵押贷款制度。

　　要闻述评

　　央行加息和调高存款准备金率旨在抑制“追求现金流”和“炒房”的行为，对引导房地产市场走向健康而有序的发展道路有着积极的作用。而8月福州出台二手房按揭贷款抵押登记和产权过户将合并办理的通知，意味着买卖双方通过两次申报来避税的传统手法将被视作无效，此通知也将有效抑制按揭时通过低成交、高申报而获得“流动资金”以便于炒作的行为。

　　8月房产要闻可谓风起云涌。面对过高的房价，政府双管齐下，竭力做到“两手都要抓，两手都要硬”：一手“增加房源、抑制房价，打击非法市场交易”，一手“增加经济适用房、廉租房的投放量，保障低收入群体的利益”。另外，由于受到抵押贷款受限的影响，估计未来二手房市场房源会增多，而政府和相关部门的调控手段，对于未来几个月的房地产市场的交易量会有一定影响。高额的还贷费用、二手房转让期限税费的制约、避税渠道被堵等，都会使投机者望而却步并尽早处理掉手中的余房，因此，传统的“金九银十”恐怕热度难现。

　　【二手房产·纵览全局】

　　8月的二手房价格指数除马尾地区略有下降之外，其它地区房价指数都有不同程度的上升。一部分原因是受到目前通货膨胀所带来的影响；另外，9月福州有五幅地块公开拍卖，吸引了万科、融信在内的众多开发商参与竞拍，而受到这些地块拍卖价格高预期的影响，8月，福州二手房价也略微有所上升。

　　从表2可以看出，除了90～120m2的成交面积上升了0.09万平方米以外，所有户型的成交面积均有不同程度的下降。造成成交量微降的主要原因是：房价上涨、部分银行压缩二手房按揭规模、首付提升以及过户、抵押一并办理政策的实施、偷漏税缺口被堵等，导致个人所得、营业税纷至沓来，二手市场观望情绪渐浓。预计，二手房交易市场可能会面临着交易量逐步下滑的局面。

表1：福州二手住宅价格指数

表2：成交面积细化分析表

表2：成交面积细化分析表

　　【区域之争·群雄割据】

　　全局一览

　　由表3可知，8月份，福州市总成交面积较上月共下降了0.38万平方米。

　　鼓楼、晋安、金山、台江、东区的成交面积占比都达到了10%以上，市中心以无与伦比的基础设施优势仍然独占鳌头，而五四北和西区也达到了8%的成交面积占比。由此可见，福州二手房的交易已进入了各板块群雄割据的阶段。

　　●金山板块8月份金山板块的成交面积上升了0.55万平方米，占总成交面积的13%，比7月上升了3个百分点。而其价格指数为1054，比上月上升25点，较1月份上升54点，为8月上升之最。购买金山的二手房须参考其最近成交的实际价格。

　　●鼓楼板块8月份价格指数达1041，比上月同期上升10点，价格处于稳步上升阶段。但便捷的居住条件，还是使该区本月以占总成交面积23%的绝对优势将其它板块抛在身后，虽和上个月26%的比例相比，下降了3个百分点，但仍保持其绝对的领先地位。由此可见鼓楼板块的二手房最为抢手。不仅如此，近年来，鼓楼区新开发楼盘已经越来越少，这使得鼓楼区的二手房成交量日益上升。

　　●晋安板块8月晋安区二手房成交面积达3.28万平方米,与上月相比下降了0.39万平方米，成交面积比也从上月的17%下降到15%，但是仍位居成交面积的第二位。其8月价格指数为1047，比上月同期上升8点。该区升幅不大，价格相对较为平稳。由于早年已有大量的福利房投入建设，住户较多，故周边的配套完善，也有大型的超市入驻。

　　●台江板块受到台江步行街兴建的影响，台江的二手房交易一直有着不俗表现。在传统板块中，该区的成交价格也属较高。而8月，它的价格指数达到1042，比7月上升10点。8月成交面积从上月的2.76万平方米下降到2.34万平方米，成交面积比也从13%下降至11%。台江区亦是传统板块，周边配套自不用说，加上近年台江步行街、元洪城等新鲜元素的注入，其二手房的交易情况也是如火如荼。

　　●仓山板块8月仓山板块价格指数为1038，较上个月上升7点。成交面积0.99万平方米，较上月变化不大，所占成交面积比仅达5%。仓山也是新旧住宅融合的传统板块，成交价格的差异性较大，购房时还须根据性价比来决定适合自己居住的住房。

　　●东区板块8月东区的价格指数达到了1052，比上月上升19点，为8月增长幅度第二的板块。东区成交面积比上月上升了0.1万平方米，成交面积比为11%，与上月持平。东区二手房价格适中，因为鼓山矗立其中，受到不少热衷于晨练的市民的喜欢。由于这里聚集大量的外来人口，人口密度的高起使得住房出租率较高，这给二手房交易提供了一个良好的市场基础。

　　●江滨板块8月该板块1.09万平方米的成交面积较上月1.05万平方米略有上升，成交面积比仍在5%左右徘徊。8月的价格指数只较上个月微升，从1030到1037上升了7个点，这与其高起的价格基数不无关系。江滨板块的特点在于其优良的居住环境，较高质量的住宅品质与规划。该区分布大量的高档住宅，是这几年兴起的板块之一。对于高收入的有车一族，安身江滨是个不错的选择。

表3：７、８月各板块成交面积对照表(万m2)

表4：福州各板块二手房价格指数

　　【聚焦户型·半壁江山】

　　从表5“成交套数”一栏中，我们清楚看到90m2以下的中小户型已经占领了二手房买卖市场的半壁江山。所占比重已达到50%。而其它户型的成交套数中也以90～120m2的中户型为最高，达到23%。而早前相当受欢迎的120m2以上的大户型仅占到了成交套数的27%。

　　令人欣慰的是，政府去年出台的“国六条”关于90m2以下的住房面积所占比重须达到开发建设总面积的70%以上的规定，已经初见成效，以致在今年的二手房交易市场中，90m2以下的二手房成交数量总是在各种户型中拔得头筹。随着今年经济适用房的建设和投放市场，中小户型的商品房和二手房必将能喜迎金秋。

表5：2007年８月福州二手住宅成交面积段解析

　　【代表楼盘·盛夏盘点】

　　由表6可见，二手房代表楼盘价格榜从整体态势来看，除了帝豪花园的同质楼盘价格从上月的4262元/m2回落至4242元/m2，其他楼盘的价格都有所上升。

　　海润滨江花园以7261元/m2的价格居前，由表6可看出海润滨江房价始终在7000元/m2以上。这与福州近年来“水上文化”的盛行和大户型的住宅设计有着密不可分的关系。紧随其后的梅海园价格为6592元/m2，环比增长0.98%。梅海园的取胜之道在于其比邻左海、西湖等著名景点，且位于市中心鼓楼区地段。第三名大名城的价格也一路上涨，从1月份的6021元/m2走高到8月的6306元/m2，8个月总涨幅达到了4.7%。其中，海润滨江花园附近为豪宅的聚集地段。

表6：2007年8月二手房代表楼盘价格榜

　　【八月尾声·热点追踪】

　　近日，省建设厅出台的“闽七条”成了不少消费者关心的热点问题，其中包括了严禁房地产开发企业非法预售或变相预售，严禁捂盘惜售、囤积房源，严禁期房转让等七项规定。企业如违规操作将被责令进行整改，拒不整改且情节严重者将被取消开发企业资质。

　　该规定禁止房地产开发企业在取得预售许可证前，以放号、内部认购、内部登记、办理“VIP卡”等形式收取定金、诚意金等预订款项，它将大大缩短开发商售房的预热期，使得其通过预售方式摸清市场状况、控制新房销售数量、制造火暴局面、抬高房价的惯用手法失效。另外，规定中详细地指出房地产开发企业取得预售许可证后，必须在10日内采取公开、公平、公正的方式开盘售房。对可售的房源，房地产开发企业不得无故拒售。如此一来，避免了开发商与消费者之间信息不对称导致消费者利益受损等方面的问题，保证了市场的正常供给，对于稳定房价能起到积极的作用。

　　“闽七条”的出台，目的是从源头上规范市场供给行为，确保房源的有效供给，控制房价过快上涨，抑制人为造成的投资过热和非理性消费。如果执行到位，这七条规定对于限制开发商利润、遏止哄抬房价行为都会起到十分积极的作用。