福州人完全有理由期待一个这样的南部新城区：若干年之后的仓山城门，宽阔的绿化大道穿城而过，四通八达；高速路、铁路向东南面延伸而出通往厦漳泉；城区内随道路舒展开的城区建筑物高低有致，其中低矮部分周围景色怡人，多为别墅和别墅公寓小区……现代道路、时尚建筑、天然青山、绿化景观满布、人流车流如织，兼以江水环绕，一座时尚、现代的生态新城区跃然眼中。

　　不要以为这是你在电视、电影上看过的美国夏威夷或者印尼巴厘岛，更不要以为这是人们不曾发现的又一新大陆，实际上，这就是我们可以预见的新仓山！

　　人们通常以眼见为实作为判断事物的标准，对趋势中的变化，往往缺乏敏锐的预见。

　　正如5年前，人们对于到金山购房普遍持疑虑的态度。但是今天，当城市南进的脚步跨越乌龙江时，金山这片现代化新城区已经从规划图纸变成了现实。当年率先在金山购房的市民已经尝到了房产大幅升值的甜头。

　　现在，又一个全新的板块浮现在福州楼市——作为仓山核心区的延伸，城南板块开发伺机而动、渐现热潮。经验告诉我们，城市扩张的方向必定是房地产迅速升值的方向，也必定是人居环境迅速改善、居住价值快速提升的方向?穴而这恰恰是厦门大唐国际敢于在区域做第一拓荒者的原因?雪。可以预见，依托仓山老城区的成熟和城市南进的先机，城南板块将在不远的将来建设成为仓山新城区，为福州人的居住提供又一个风水宝地。

　　为此，我们力图透过福州城市扩张的规划，解读城南板块崛起的“玄机”。

　　发展背景

　　跨江面海：城市中心揽城门入怀

　　2004年，福州市编写《闽江口城镇群发展规划》上报国务院，对未来20年福州市的城市规划、闽江口城镇经济发展与城市发展进行重新规划。《闽江口城镇群发展规划》提出，将福州市从滨江型城市，向跨江型城市发展，最终实现滨海型城市的终极目标。其中，跨江是指福州城区突破闽江，而滨海则指福州城市发展越过乌龙江到达长乐、福清、罗源海域。

　　2006年，福州市十一五规划对《闽江口城镇群发展规划》进行具体化，福州城市发展被归纳和明确为“双城双翼”的城镇群经济圈。其中，双城指福州主城区与长乐滨海城区两个城区；双翼指以福清次城市中心与罗源湾、江阴港的港口优势为两翼发展。

　　综合两者可以看出，未来福州及闽江口城镇群的经济发展，将向福清、长乐和罗源两个方向延伸，呈翼状腾飞，也就是说，福州城市发展的终极目标是将福清、长乐和罗源与福州老城区(主要指鼓楼、台江)贯通起来，形成一个大福州经济圈。

　　如果说老城区与福清、长乐及罗源的贯通，是大福州建设这幕大戏中最精彩的华彩乐章，那么城南的发展则是这出大戏最为重要的前奏曲。

　　城南是福州市连接福清、长乐的必由之路，这意味着，要想将福州老城区与福清、长乐贯通，借助后两者的海港优势发展福州城市经济，就必须先把城南这个纽带和跳板建设好。从这点上说，城南的建设和发展，是福州经济发展的历史需要和必然结果。

　　而事实上，从大福州版图看，城南本身也是连接两个经济翼的中枢地带，其在城市经济圈中的地带不容忽略：城南与福州现在的市中心距离仅十几公里，“十一五”规划中，闽江上将要建设的魁歧、鼓山、前横三座大桥均在南台东部属于城南区域。这样，城南与现有市中心的距离将显得更近；已建设的乌龙江大桥、正在建设的乌龙江特大桥也都在城南区域内，连通了城南与长乐，使城南到长乐机场的车程缩短到几分钟。这些，使得城南的经济发展两边受益，其发展前景的确不可估量。

　　详解规划:大交通提速城南崛起

　　从“十一五”规划看，福州滨海型城市的形成，即福州城市发展跨越乌龙江、到达福清等地应该在2010年之后，那么此前的5年，福州城市发展的重点自然就应该是作为跳板和纽带的城南区域。去年以来，政府在城南的开发建设上动作频频，首当其冲就是大交通规划的实施有力助推城南崛起。

　　白湖亭打破瓶颈

　　长久以来，城南板块之所以成为福州城市发展中被遗忘的一个角落，更多是因为受到白湖亭收费站的制约。

　　城南本是自古的商贾云集之地，但近代以来，这个收费站将福州市区和仓山南台岛隔绝在闽江两边，严重制约了仓山城区的发展。所幸的是，随着福州城市“南进”步伐的加快，南台岛的市政路网逐步健全，白湖亭将不再是南下的唯一通道，收费站自然也不能再像过去那样掐住城南发展的“咽喉”。

　　2005年，二环三期完工，二环路推进到则徐大道，出口在收费站以南仅百米。现在，很多南下车辆大多采取上二环而绕过收费站的办法，来迂回南下。从这个角度说，收费站已经是形同虚设了。而且，政府、人大等方面也多次传出要撤销白湖亭收费站一说。从这个角度来说，福州市区南下的“瓶颈”在这一两年内是迟早要被打破的。

　　除此之外，再往南，连接黄山与京福高速福州段的公路也即将竣工；机场高速路也已经开工建设，预计一两年内可以建成。届时，城南作为福州老城区连接长乐、福清的桥梁功能，将日益显现。

　　三环路圈出快捷

　　《福州市道路交通规划》指出，福州城市快速道路系统将由二环路、三环路、机场专用公路、高速公路联络线等组成，而这些线路都直接经过城南或在其周边，城南的区域交通优越性可想而知。

　　其中尤其值得一提的是三环路，其二期工程起点位于湾边大桥北桥头湾边互通立交，沿南台岛南岸，绕义序机场南侧，穿越福厦公路，再跨福泉高速公路秀宅连接线，止于魁岐大桥南桥头，长11.6公里。其中，湾边至福厦路宽79米，其余路段宽50米，这样的规模和布局意味着将城南内部及周围的道路几乎全部贯穿，一则拉近了城南与市中心的距离，二则对拉动区域经济也起了不可限量的作用，将使城南呈现一幅车水马龙的景象。

　　据了解，三环二期工程将在今年全线启动，有望于2008年建成通车。

　　轻轨线拉出速度

　　不可否认，城南板块目前在福州人眼中有一个“远”的印象，但是，业内专家认为，城南板块地处仓山老城区范围内，地域上并不远，“远”在心理的影响。相比于北京、上海、广州等城市，距离市中心十几分钟的车程，这里非但不远，反而很近。而即将动工建设的轻轨线，将从火车站至火车南站(即大唐世家楼盘附近)贯通，并继续往南贯通至长乐城区和机场。轻轨线的建成，将极大提升城门区域的出行速度，瞬间到达市中心。届时，通过轻轨出行，甚至比市中心乘坐公交出行更加快捷、省时。同时，这无疑更加拉近了城南到市区和长乐这两个地方的距离，城南的纽带地位进一步凸显。

　　两大车站牵引城门发展

　　据福州发展规划，新汽车南站将建设在距白湖亭200米处的仓山后阪，作为福州城南的交通枢纽中心来建设，日运输能力在2.5万人，最多时可同时发送2500人，为福州地区最大的旅客发送量；而福州火车南站将选址在城门镇湖际村，为福州枢纽客运站，兼办少量货运业务，是福厦高速铁路的重要组成部分(福厦铁路将投资1.62亿元，等级为1级，是以客运为主的快速通道，平均时速200公里)，该车站距离大唐世家仅500米左右，而这一点也再次证明了大唐国际决策者选择这一地块的远见。

　　汽车南站和火车南站先后落脚城南，加上福厦、福泉及京福高速公路起点或经过此地，城南将成为福州对外的名副其实的交通枢纽，而这种交通枢纽地位对城南经济发展的意义不言而喻，这点从福州火车站、汽车北站一带的繁华可见一斑。

　　物流中心繁荣城南商贸

　　汽车南站、火车南站以及福厦高速公路、京福高速公路已经打开了城南外出的一扇大门，这扇大门也成为福州的南大门。而这还不算完。由于城南与长乐、福清毗邻，这意味着城南与长乐、福清的港口及长乐机场距离较近，综合这些因素，城南显然适合作为一个物流集散地。恰恰是看中这一点，政府将全省最大占地达500亩的鞋帽物流中心安扎在了城南，同时，福州市计划在2010年前打造的八大物流园区中的福厦物流园区也将落户在城门，它们无疑将对城南融入福州中心城区提供强大的经济基础，使城南成为福州的又一繁荣商贸中心。

　　观点:城南问鼎楼市新人气板块

　　作为城南板块的发现者和先行者，大唐世家一期别墅所取得的成功、目前二期公寓的火爆预约证明了其决策者的远见，而今天相继在城南崛起的顺华世纪景城、亚太速8商业街等项目的开发，又证明了当初购买大唐世家的购房者的远见。

　　之所以称为远见，就在于比大多数人更早地作出了正确的预见。厦门大唐国际当初让人们担心的原因，不仅仅在于其选择城门的地块开发项目，更在于其在这个地块上开发别墅和别墅型公寓这样的中高档产品，但从目前政府对这个区域的定位以及其自身发展趋势看，厦门大唐国际的做法显然是正确的。

　　事实上，从城门区域所拥有的优势来看，城南注定将发展成一座繁华的现代化生态新城。

　　生态不言而喻：城南被闽江和乌龙江所环绕；北面的南江滨大道和南面的三环路将整个城南区域环抱，路面宽阔且绿化满布；城南区域内三座天然青山有序排布……

　　而繁华和现代也是城南未来的必然：这里是福州城市对外的南大门和全省物流中心，是福州的对外形象之一。

　　将城南与福州市中心及几大新区比较也可以看出其美好前景。有业内人士指出，交通和基础配套设施对于一个区域的繁荣与发展起着先导性的作用。福州火车站和汽车北站是福州市区最繁华的区域之一，而城南也将拥有火车南站和汽车南站，甚至还有比北站区域更多的优势：距离飞机场、海港码头很近，同时，作为新区，其建设是站在市中心的肩膀上的，能看到十几年前市中心建设的不足，如道路建设，必定会比市区宽阔；地产项目开发也比市中心有更大的施展空间，如大唐世家，开发的都是别墅或别墅型公寓。

　　若将城南与其他几个新区比较，也能看出其优势。目前三个新区相互比较，金山得益于政府政策、东区得益于原住人口多带来人气、五四北得益于开发公司运营区域。而城南几乎兼具这三个优势：政府将其作为滨海型城市的跳板、福州的南大门形象进行建设；城南本是一个旧城区，人口众多；目前已有厦门大唐国际、顺华、福腾等大开发公司进入，一大批开发企业还将紧随而入。

　　由此可见，城南板块的崛起可谓占尽天时地利人和，注定要成为2006年福州楼市最抢眼的板块。(文/丘寿生 )