事件

　　多个限价房项目即将推出

　　“三房”指的是经济适用住房、限价房、廉租住房建设。6月23日，当今年福州首个“三房”重磅项目定址福湾片区的消息传出后，立即引起业内外的很大反响。这块地位于福州金洲南路西侧的福湾片A地块，总建筑面积达11万多平方米，将全部规划用作经济适用房(限价房)建设。

　　据了解，除了福湾片A地块之外，今年陆续还有几个地块作为限价房和经济适用房建设用地，分别是：西园东一区、西园二期、福湾小区、三环二期、浦上“地王”地块、福湾“地王”地块、福州燃料总公司东站地块、城门原汽车项目用地、西庄小区安置房用地、砂轮厂地块等十幅地块，加上在建的三个经济房地块，用地总量约2000亩，其中9月底前争取动建100万平方米。

　　尽管现在限价房还要有较长一段时间才真正进入市场，但显然这个确凿的信息已经给市场带来一定影响。“本来我是准备在近期买房的，现在听说福湾要推出限价房，所以我暂停了自己的买房计划，看看是否能够买得到。”购房者刘先生对记者说。

　　影响

　　尚不足以影响整体楼市

　　虽然此次公布的限价房数量庞大、“来势凶猛”，但是采访中记者了解到，业界对限价房作用还持保留意见。他们认为限价房销售有其特定的客户群体，另外，如果限价房不是集中大规模的进行区域投放，对区域的房价影响有限。

　　低端产品影响较大

　　刘先生在琢磨的福湾片区限价房用地，按照目前记者了解和掌握的情况来看，这个地块由于所处的位置在南二环与南三环之间，交通还比较便利，目前虽然没有大规模开发，但是与之相距不远的浦上板块已经成为房地产开发的热点区域，目前在售的房产价格已经达到4000元／平方米左右。

　　显然限价商品房的推出，对该区域目前在售的商品房会形成一定冲击。对此，一位正在该区域开发某项目的有关负责人接受记者采访时承认：“如果政府9月底前按计划动建100万平方米的开发量，对楼市肯定要造成影响。”不过他指出：“受影响最大的商品房应该是和其销售价格相差500-1000元／平方米的项目。这些产品类型和定位基本接近，客户群体也基本相同，具有一定的相似性，一旦限价房大规模的推出，这些定位低端的商品房就很难有出路。”“相反，如果产品本身定位差距比较大，楼盘品质和配套都不同，双方的价格就没有可比性。举例而言，目前虽然金山区域仍有低价位的经济适用房在售，但这并不影响中高档住宅的热销。”

　　区域房价影响有限

　　相比之下，其他区域的限价房则对区域的商品房市场影响有限。比如，福州燃料总公司东站地块、西庄小区安置房用地、砂轮厂地块对区域的影响不是很明显。首先从开发的数量来看，区域推盘量不大。从价格来看，“这些地块分散在几个不同的区域，在各个区域中这些供应量给市场带来的影响不是非常明显。只有大量的中低价位土地进入市场，才可以拉低区域商品房的销售价格。”

　　但是这位人士也指出，限价房将更多形成一种心理价格暗示。虽然限价房的出现对区域的商品房无法形成影响，但是这个地块的销售价格会形成一种心理价格。大量的经济适用房投放，将分流降低中高档商品住宅的成交量，对整个购房群体心理承受价格造成拉动作用。

　　探讨

　　疑问一：购买资格如何确定？

　　据了解，限价房购买标准一直是限价房开发的难点之一。实际上，在国内的很多城市，都出现过经济适用房购买资格审核不严等问题，因此很多业内人士对限价商品房购买标准持谨慎态度。目前，福州房地产界比较一致的看法是：限价房房源少，需求量比较大，如何制定一个合理的购买标准当为重中之重。

　　国内较早推出限价商品房的城市是宁波，在个人收入难以作为审核资格依据的时候，宁波的做法是拿房子作为标准，对象为无房住或人均住房建筑面积小于18平方米的城镇居民家庭。此后，大连等城市也借鉴了这一做法。

　　目前福州的经济适用住房供应对象主要是家庭年收入低于4万元，人均住房面积低于12平方米的福州常住户口的居民；而对于限价房，目前的供应对象主要是在福州工作的中低收入常住居民以及拆迁居民。这个说法还比较含糊，如何介定中低收入，这是一个难点。福州市相关职能部门的负责人在接受记者采访时表示，什么人可以购买限价房这个老百姓非常关心的问题目前都没有最后定下来，要等政府认可之后才可以落实。

　　疑问二：最高价格多少合适？

　　由于每个区域的实际商品房交易价格有所不同，因此这些不同区域限价商品房所限定的价格也不能统一执行。有关人士认为，一个区域限价商品房的价格制订要根据其区域限价商品房的开发规模、产品品质以及具体规划来制订。那么，限价房的价格最高应该定在多少才合适呢？

　　“不同的区域应该根据其区域内商品房的平均销售价格，以及目前福州的平均价格以及周边实际情况来制订限制的价格”。限价房的定价将很大程度考量政府的智慧。有业内人士预计，今年一季度福州平均商品房销售价格为3733元／平方米。这些地块的限价房应该不会超过这个价格。

　　疑问三：多少开发商准备参与？

　　据记者了解，目前开发商对限价房地块的开发还比较谨慎。虽然开发限价房利润较低，但开发周期会快，有利资金回笼，做这种项目比较安全。但是对于一些习惯运作中高档项目的开发商来说，则对这些地块不感兴趣。他们表示，限价商品房，是在政府限地价的前提下限制房价，这就有可能加大容积率，导致品质降低。因此，开发商不太愿意去建。其次开发商更关注的是限价房的相关政策，在政策不明朗的前提下，他们更多的选择是谨慎入市。