两个月前，房贷新政让全国的房地产界为之震动。两个月来，宏观调控慢慢发力，房贷新政犹如一场及时雨，使一些城市的房地产市场降温。京沪穗深四大一线城市楼市正在发生深刻变化，这种变化是近两年来从未有过的。之前两年内，涨价是楼市始终不变的主旋律，偶尔楼市滞销的现象背后是开发商的捂盘和购房者的恐慌。而如今，一线城市寒气逼人：深穗房价暗降，京沪高价房滞销。

　　业界人士分析，一线城市的楼市之所以全线告急，是因为一线城市的房产投资型占了很大比例，而政府的第二套房贷政策和金融机构银根的收紧，大大抑制了投资需求。因此，市场的观望情绪越来越浓厚，这势必导致成交量的下滑，房价涨幅也将有所放缓，预计这种情况还会持续下去。

　　事实是不是真的就是如此，究竟应该如何看待中国房地产市场？所谓站得高才看得远，让我们将全国房地产做成个“沙盘”，一起来“俯视”整个全国楼市吧。

　　［宏观现状］

　　根据国家统计局今年1月至9月房地产开发投资统计快报、70个大中城市房屋销售价格指数和40个重点城市房地产市场交易简报提供的数据分析，当前房地产市场运行呈现以下特点：

　　市场需求旺盛

　　今年1月至9月，全国商品住宅竣工面积同比增长11%，增幅比上月提高1个百分点；销售面积同比增长33.9%，其中，现房销售面积同比增长14.7%；期房销售面积同比增长42.9%。销售面积是竣工面积2.15倍，市场需求旺盛，供求矛盾比较突出。

　　房价涨幅较高

　　今年9月，全国70个大中城市房屋销售价格同比分别上涨8.9%，涨幅比上月高0.7个百分点；环比上涨1.7%，涨幅比上月高0.3个百分点。新建商品住房销售价格同比上涨10%，涨幅比上月高1个百分点。住房投资加快

　　今年1月至9月，全国房地产开发完成投资16814亿元，同比增长30.3%。住宅完成投资同比增长32.8%，高于同期房地产投资增幅2.5个百分点。其中，90平方米以下住房完成投资占住宅投资的21.2%，比上半年高1.7个百分点；经济适用住房完成投资占4.4%，比上半年高0.2个百分点。

　　90平方米供应增加

　　据40个重点城市信息系统数据显示，各地新审批、新开工住房中，90平方米以下普通商品住房供应逐月增加。在批准的预售商品住房供应中，90平方米(含)以下的住房套数占比由2006年的34.39%，提高到今年1月至8月的39.05%；面积占比由21.16%提高到24.73%，但离“9070”调控要求尚有差距。

　　［微观现状］

　　一线城市：房市稍有回调

　　北京、上海：市场形势起变化，观望情绪浓重

　　链家地产的统计数据显示，进入10月，北京房源挂牌数持续放量，相比9月上涨了15.6%，但同时也有不少离场者。“十一”黄金周，北京住宅新盘销售环比更是大幅下降，住宅日均销售仅273套，比9月最后一周大降56%。

　　尽管成交量萎缩，10月北京房源挂牌均价却仍然突破了11000元／平方米的关口，环比9月再度上涨4.5%。日前，北京市统计局、国家统计局北京调查总队还对外发布消息，前三季度北京五环内住宅期房均价达到13754元／平方米，四环以内住宅期房均价则逼近15000元／平方米，涨幅高出全国平均水平50%多。

　　上海房市现状无论是从成交量上还是从市场氛围上看，卖方市场的格局正在发生改变，观望情绪降临申城。10月上海楼市在成交方面并不尽如人意，截至10月18日，上海商品住宅成交量为89.46万平方米，仅为9月同期成交量的74%。

　　二手房市场方面，二手房频繁“返价”(业主毁约提价)的情况减少了，近期各房产中介业主挂牌量也普遍回升。尽管房源增加，但成交量普遍下跌。有部分业主出于对未来政策面收紧的担忧，愿意小幅下调售价。

　　深圳、广州：成交量大幅“跳水”

　　10月，前15天深圳新房市场成交了5.9万平方米，仅相当于9月全月成交面积的19%，即使与今年成交量最低的8月相比，也只达到了8月全月的27%。

　　尽管成交萎缩，但深圳的房价表现依然坚挺。据深圳国土房产局销售公示数据显示，10月的上半月，深圳新房均价14900元／平方米，其中关内均价为23200元／平方米，关外均价为12400元／平方米。对未来房价趋势，一部分业主仍表示长期看好，但也有不少业主由于“心中没底”，宁可“先放放再看”，选择“转售为租”作为过渡。

　　10月以来，广州楼市也同样平静，看房人数和成交量锐减。但楼价还是急速上升，突破了12000元／平方米的新关口。10月广州10区一手住宅成交均价已达到12384元／平方米，而9月为11228万／平方米。去年，广州房价上升1000元／平方米用了半年的时间，可现在单月就急涨1200元／平方米。业内人士表示，房价涨得太急，加上房贷新政出台，导致楼市观望情绪浓厚，这是楼市成交量大减的原因。

　　二线城市：房市水涨船高

　　曾经的二线城市，如今房地产行业迅猛发展，据业内人士介绍，许多“二线”城市和“一线”城市之间的界线已越来越模糊。

　　房地产投资领域从一线城市向二、三线城市的外扩早已形成一种规模化的运动。由于北京、上海、广州这样的一线城市土地供应量有限，很多房地产开发商将眼光投向二、三线城市。几年时间过去，二、三线城市房地产开发市场逐步走向成熟，房价上涨的趋势也是有增无减热火朝天。

　　国家发改委、国家统计局8月16日发布的全国70个大中城市房价数据显示，这些城市房屋销售价格7月份同比上涨5.7%，其中，二、三线城市房价涨幅直逼深圳、北京、广州，6月北海市以15.5%的涨幅位居全国之首；苏州、南京、杭州、长沙等地地价更是不断攀升，如此上蹿势头无不昭示着二、三线城市房地产市场的红火。

　　因此，二、三线城市房地产市场早已不再是最初的二、三线水平，它们均在以加速度成长，房地产行业在自身发展的同时，也为提升整个城市的综合竞争力起到了很大的推动作用，他们在原有经济发展基础上，实际已具有和一线城市类似的特征：面向全国市场；外来资金以消费和中长期投资为主；本地消费能力较强；房价出现较高涨幅属于可以理解的范畴；而且由于需求旺盛，对于房价波动的承受能力也较强。一个二、三线城市房地产繁荣的时代已悄然来临。

　　声音

　　［政府］

　　国家发改委

　　国家发展和改革委员会主任马凯，在十届全国人大常委会第二十九次会议第三次全体会议上，报告今年以来国民经济和社会发展计划执行情况时表示，部分城市房价涨幅较高。对于下一步房地产调控方向，马凯指出，今后将强化地方政府在稳定房价和住房保障中的责任，提高住房用地在建设用地中的比例，提高中低价位、中小套型普通商品房和经济适用房在住房供应中的比例，加快建立健全廉租住房制度。

　　国土资源部

　　对于不少开发商将国内部分城市商品房价格快速上涨的理由归结为地价上升的说法，国土资源部曾予以否定。自2004年8月31日土地出让实行“招拍挂”以来，很多地产商将房产价格上涨与地价挂钩，是因为住宅用地的招标拍卖。对此，国土资源部土地利用司资产处处长岳晓武表示：“‘招拍挂’是充分体现市场竞争的制度，制度本身不会人为地抬高地价、房价，只是为公平竞争提供平台。”

　　北京市发改委

　　北京的政府官员也透露出奥运之后北京市房地产市场不会出现大波动的信息。北京市发展和改革委员会副主任卢映川在接受采访时表示，这些年来北京市房地产市场的持续繁荣和活跃有一定程度的奥运动因，但最根本的还是消费需求升级和实际需求作用的结果。卢映川说，房价归根结底是由市场供求决定的。北京市房地产市场的需求，不仅仅来自本市，事实上有相当一部分来自于国内其他地区甚至外国。政府部门曾经做过调研，来自北京市外的需求占到整个需求的35%左右，而北京的土地资源及供给能力是有限的，这种供给决定了价格水平。这其中包括全球和国内的流动性过剩造成资产价格上涨的因素。

　　［房地产商］

　　万科集团王石

　　房产价格还在上涨的原因比较复杂，有供求矛盾，有人民币升值，有流动资金过剩，有缺少投资品，还有投机操作市场的因素。现在市场的需求还相当旺盛，这是房价上涨的根本原因。再一个我们也看到，以石油为首的原材料价格的上涨，以及人民币的升值，都是房价上涨的原因。

　　SOHO中国潘石屹

　　从中国目前情况来看，一线城市、二线城市、三线城市在房价的暴涨问题上，都是一样的，都是因为土地供应不足。我一直强调，在目前，房价快速上涨的原因是前两年土地供应不足，在需求一定的情况下，供应就决定了市场的价格。

　　华远(房地产)集团任志强

　　中国第一次房价的暴涨来自于土地实行有偿出让制度。第二次上涨来自于外销商品房的推动。第三次上涨来自于货币化改革之后的需求市场化。第四次上涨则来自于土地供给制度的变化(包括“招拍挂”制度与紧缩土地供给)。

　　其中两次来自于土地制度的变化，两次来自于市场供求关系的变化。前者是供应的质量变化，后者是需求的变化。而今是两者结合的一种上涨，既有土地供给的原因，也有需求产品和需求变化的原因。