年终回顾，有不少业内人士在接受采访谈到2007楼市时，印象最深的莫过于宏观政策的调控。的确，相较于前两年，2007年似乎更能感受到政府对房地产市场的宏观调控力度：六次加息、国务院“24号文”、39号令、9·27房贷新政……多项政策和举措组合出击，调控政策从土地、行业规范再扩大到金融、税收等领域，调控力度及出台的频率出乎许多业内人士的预料。有人感叹，2007年，称之为真正的政策年并不为过。当然，这些政策的出台，根本目的还是促进房地产业的健康发展，让楼市更好地挑起支柱产业的大梁。那么，在这样的政策环境之下，即将到来的2008年楼市政策还会再起波澜吗？国家的调控力度还将加大吗？

　　临近年底，建设部等接连下发《廉租住房保障办法》、《经济适用住房管理办法》两个重要文件，对今年8月出台的《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》中的精神进行落实。不难看出，2008年国家对楼市的宏观调控还将继续和深入，走向务实，一边是保障性住房，一边是商品房，两个市场今后将泾渭分明。从12月初召开的中央经济工作会议看出，2008年政策实施的主基调，财政政策依然保持稳健的方向，而货币政策将由稳健转向从紧，这已经定格了2008年的政策基本思路就是货币政策从紧，楼市的调控也将在国家从紧政策框架下，面临进一步的紧缩。

　　预测.1调控从宏观走向务实

　　“今年宏观调控举措的出台已经很密集了，估计明年脚步会放缓，重点在政策的落实。”一业内人士预测。

　　细数国家的宏观调控政策，已有五年历史，尤其是2006年和2007年的宏观调控，政策出台全面而密集，涵盖房地产市场的各个方面，土地、楼市结构、交易环节税费、房贷政策等等，不少业内人士称，对一个行业进行如此长时间和密集的调控是极为少见的。而从现有的政策上来看，除了持有环节的物业税，房地产市场的各个环节都已有政策“把守”。

　　因此，该业内人士分析，落实和完善现有政策将是明年的主旋律。“以往像国八条、国六条这样的政策，表面上看力度很大，但可操作性较弱”，然而，今年国家加大了出台保障性住房政策的力度，尤其是国土资源部和建设部前不久表态，未来保障性住房用地将占到土地出让总量的七成，这些政策的贯彻落实，将会直接影响到未来房地产格局以及需求群体的变化。在今年第四季度，房地产市场出现了诸多的变数，透过表象，可以看出调控措施已经在行业内部产生了深刻的影响，起到其引导作用。“今年政策出台的频率和力度都不同于以往，市场情况已发生很大的变化”，2008年，随着保障性住房、金融政策、土地政策等这些宏观政策的进一步落实，房地产行业势必出现变化，如果再出台更为严厉的政策，无疑会对房地产业产生更大的甚至是巨大的影响，估计国家也会考虑到这一点，因此如何将今年的政策真正贯彻将是2008年的重头戏，这也是业界最为关注的事情。

　　预测.2推进住房保障体系为主

　　今年11月10日，在2007中国(海西)蓝筹地产年会暨房地产海西战略高峰论坛上，建设部政策研究中心主任陈淮就当前房地产政策作了一番精彩的发言，尤其是对国务院24号文出台的背景及对24号文进行了解读。陈淮直言，24号文是2007年国家宏观调控的重头戏，也是今后的主要方向。从他的发言中我们不难预测，2008年国家将以推进住房保障体系为主，保障性住房将满足更多人的住房需求，但同时，商品房市场也将有序发展，与保障房构成市场的住房体系。

　　今年8月，国务院出台了住房保障的纲领性文件《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(简称24号文)，建设部在11月份分别出台了《廉租住房保障办法》和《经济适用住房管理办法》，可以说从中央到部委，都已经对住房保障政策作出了明确的指导性文件。福州市政府早在今年6月份就出台《福州市经济适用住房销售管理若干规定》，并在9月2日

　　公开摇号摇出597套经济适用房。为落实国家房地产宏观调控政策，调整住房供应结构、稳定住房价格，在12月召开的福州市政府常务会议决定，从2008年起，福州经济适用住房和廉租住房的供应对象将调整为城市低收入住房困难家庭，申请标准将有所变化；今后3年，福州计划建设廉租住房和经济适用房1.5万套100万平方米，供应建设用地750亩，平均每年建设5000套，其中廉租住房2000套，经济适用住房3000套。

　　因此，从住房保障制度的建设角度而言，福州市也基本趋于完备，如何确保福州3年内建设保障房1.5万套，将在很大程度上取决于2008年的政策落实情况，而经济适用房上市的交易细则如何确定也将会影响到住房保障政策的推进。有业内人士预测，2008年对于住房保障来说，是一个真正的开局之年，也是至为关键之年。

　　预测.3土地市场整顿力度加大

　　“明年土地市场整顿力度可能会加大，国土资源部可能会在几个大城市加大力度查处囤地行为。”业内人士林先生分析，从2007年国家相继出台的一些土地政策中可以看出一丝端倪。

　　10月9日，国土资源部发布《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(下称39号令)，并于11月1日正式实施。39号令重申了不得按出让金缴纳比例分期发放建设用地使用权证书、合理控制单宗土地供应规模、缩短土地开发周期等敏感字眼。有业内人士称，39号令的出台已让房地产业界称之为一场“纵深”的革命。紧接着在11月，国土资源部有关负责人表示国土部门已经制定了详细的方法，重点对囤地开发商进行查处。与此同时，我省国土资源厅下发通知，要求开展闲置土地的调查摸底工作，加大处置力度并按期保质完成工作。12月，国土资源部、财政部、中国人民银行联合颁布《土地储备管理办法》，进一步加强及完善了土地管理，打击开发商的囤地行为有了更强的法律支撑。

　　林先生称，商品房需求量一直都有，但是土地供应有限，因此供不应求仍是房价上涨的主要原因，加大土地处置力度，开发商的囤地成本必将大大增加，这样有助于缩短从土地到商品房的时间周期，起到增加房产供应的效果。因此，2008年，进一步清理整顿闲置土地，从源头上增加土地供给，必将成为政策调控的一个主要方向。这对于三年来土地供应量持续减少的福州来说，也许是一个利好消息。

　　预测.4金融政策从紧似成必然

　　“明年的金融政策应该说会比今年第四季度好些，但是总体的政策应该是趋紧的。”一位不愿透露姓名的银行人士在接受记者采访时表示。

　　一业内人士称，对于房地产市场而言，各种宏观调控政策中，金融政策是最直接也是最致命的，甚至连银行界的人士都称，国家出台如此严厉的手段出乎很多人的意料。9月27日，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会共同发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，对商业性房地产信贷政策进行了调整。通知进一步严格房地产开发贷款条件，并指出对项目资本金(所有者权益)比例达不到35%或未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目，商业银行不得发放任何形式的贷款等。在第四季度，多家银行已暂停发放贷款。在个人贷款方面，央行连续六次加息，第二套房明确以户为单位，首付款提高。再加之今年存款准备金率提高到历史最高点，这一切的政策都已经非常明显地体现出了金融紧缩的趋向。

　　在今年12月中央经济工作会议上确定的货币政策从紧大框架下，央行除了会进一步运用利率和存款准备金率这两个手段之外，适度放宽汇率政策可能也将成为一种选择，并且可能会借助必要的行政手段来控制放贷规模，比如通过季度平均放贷规模的控制、严格要求银行的贷款审批制度等等。这些都将可能成为2008年货币政策调控的方式，避免经济从过快向偏热转变，并且受到2007年美国次级债危机的影响，防范房贷风险也成为众多银行必须面对的问题，对银行而言，给“过于乐观”的房地产行业进行风险评估更加慎重，选择优良资产进行放贷更加明显，发放贷款也更加谨小慎微。为此，2008年房贷政策的趋紧似乎已成一种必然。

　　预测.5物业税由试点转向开征

　　本报在今年年初作地产政策展望时，曾大胆预测“向持有环节‘亮剑’即将开征物业税”，虽然这个备受业界争议的物业税在2007年未有所启动，但是财政部仍启动了第二轮模拟试点。9月5日，国家税务总局和财政部批准安徽、河南、福建和天津4个省市为房地产模拟评税试点地区，这标志着我省成为第二批试点地区之一。物业税再次成为人们关注的焦点。

　　应该说，今年10月1日起执行的物权法，已经为物业税的开征创造了法律条件，今年又将物业税空转试点从原先的6个城市扩大到10个城市，这说明政府正在加快步伐来推进物业税政策的出台。虽然物业税实施的相关操作细节比较难于界定，物业税全面实施的时间表还很难确定，但是，政府可能实施这样一种模式，先通过选择部分城市的真正试点，从而全面推进实施。因此，2008年，物业税或许会在部分城市率先试点实施，并且试点实施过程中的相关针对性操作细则将会是房产市场的主要焦点。