由建设部、财政部联合发布的《住宅专项维修资金管理办法》(以下简称《办法》)将于今年2月1日起正式施行，而1998年12月16日由两部委发布的《住宅共用部分公用设施设备维修资金管理办法》同时废止。新《办法》中对维修资金的交存比例、使用管理办法都作出了较大的调整，它的出台将使住宅“养老”的保障力度大为提高。业内人士指出，新《办法》和目前福州执行的地方法规并无相左之处，但是如何落实新《办法》还有待相关部门尽快出台细则措施。

　　解读三大亮点助房“养老”

　　亮点一交存基数参照建安成本

　　原《办法》规定购房者按购房款2%至3%的比例向售房单位交存维修资金。售房单位代为收取的维修资金属全体业主共同所有，不计入住宅销售收入。

　　新《办法》中规定商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。出售公有住房的，业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地房改成本价的2%；售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%，从售房款中一次性提取住宅专项维修资金。

　　亮点二双重“多数”原则

　　新《办法》中对维修资金的使用从人数和面积上同时把关。新《办法》规定，住宅专项维修资金划转业主大会管理前，需要使用住宅专项维修资金的，由住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主、且占总人数2/3以上的业主讨论通过使用建议。

　　亮点三交存期提至入住前

　　旧《办法》中规定，在业主办理房屋权属证书时，商品住房销售单位应当将代收的维修资金移交给当地房地产行政主管部门代管。

　　而新《办法》中明确规定，商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。

　　已售公有住房的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专户或者交由售房单位存入公有住房住宅专项维修资金专户。公有住房售房单位应当在收到售房款之日起30日内，将提取的住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专户。

　　声音审批急需“提速”

　　“新《办法》的实施，提高了维修资金来源的保障力度，但是在实践层面，在保障安全的基础上如何更快地启动维修资金更为重要。”心家泊物业总经理林大伟向记者表示，维修资金由福州市房管局统一管理，在使用时会有严格的限制，这点极大地保障了维修资金使用的安全性。但是在日常的社区生活中，物业经常会碰到一些突发事件，例如发电机、电梯发生故障，社区遭遇水淹等情况，在这种情况下，时间越短处理效果越好。而按照房管局的规定，要获得维修资金，需要3家以上企业招投标—公示15天—向房管局申请—房管局审批，至少要耗费3～4个月的时间。因此当下关于维修资金的法律应该更多地体现在如何“提速”，使其安全、快捷地服务于社区的业主。

　　一位物管从业人员向记者透露，除了“龙王”台风来袭的当年，有对几个小区审批通过维修资金之外，基本上难觅审批的案例。

　　反应维修资金地位渐显

　　从1998年房改开始，福州的房地产市场就进入发展的旺盛期。伴随着房龄的不断增长，大大小小的问题开始在社区显露端倪，于是作为住宅养老用的维修资金越来越成为被关注的对象。

　　福州市针对维修资金也制定了明确的法律法规，目前在执行的有《物业管理条例》和《福州市物业管理若干规定》，按照规定，2003年8月31日以前办理产权证的，由开发商按照建设总投资2%交存维修资金，2003年9月1日之后办理的则由业主按照购房款的2%自行缴纳。

　　永安物业公司董事长林常青告诉记者，目前福州启动维修资金需要满足以下五个条件：第一，明确物业公用设备过了维修期；第二，维修项目要符合资金使用范围；第三，专项维修资金已经到政府的监管户头；第四，专项维修资金有2/3以上业主同意；第五，业主大会表决的其他条件，例如各项附表、方案表、备案表等等。和以前相比，无论是政府还是业委会，对维修资金的使用和关注，都从生疏渐渐转为熟悉，特殊情况，现在1～2个月即可获得审批通过。

　　心家泊物业总经理林大伟认为，新《办法》是对《物权法》的有益补充。《物权法》作为一部基础法对公共维修资金的归属和使用范围作了明确的界定，但是如何使用，如何管理，还需要部门规章和各省、市出台的物业管理条例、办法、实施细则加以配合。近年来，全国各地都有专门针对维修资金的地方法规出台，由此可见，维修资金对于住房“养老”而言，确实有举足轻重的作用。

　　“建安”为“模”凸显“公平”

　　以建安成本作为维修资金的交存参照更显合理与公平。林常青向记者表示，5%～8%的建安成本应该说是其基数成本低了，从一定意义上来说，这样的定价更为合理。因为维修资金的维修对象是社区的公共设备设施，其维修成本是和工程成本紧密相连的，在房产价格不能真实反映房产价值的当下，选用建安成本来反映维修资金，显然更加科学。

　　如果以“建安”为“模”，那么购房者缴交的维修资金到底是增还是减呢？为此，阳光集团的经理助理陈俊给记者算了一笔账。

　　新规实行前，福州市按照总房款的2%收缴的标准收取费用，以90平方米、8000元单价的住宅为例，即8000元/平方米×90平方米×2%＝14400元。

　　新规执行后，如果按照住宅建筑安装造价的5%，假定建安成本为1000元，则1000元/平方米×90平方米×5%＝4500元，如果执行8%，则1000元/平方米×90平方米×8%=7200元。由此可见，购房者不但能从新《办法》中得到实惠，还能体现公平与科学的原则。

　　业内人士江映辉说，买房时由于存在时差、楼差等情况往往造成价格差异较大，而维修资金针对的是社区的公共部分，修缮后业主享有的利益是均等的。因此如果以销售价格作为维修资金的参照确实有失公平，所以从理论上来看，建安成本作为维修资金的参照是相对公平的。

　　新《办法》中，面积和人数都要求超过2/3的规定，则体现了维修资金的“公共性”。林常青认为这是“双多数”原则。维修资金要充分地运用于公共事务上，其涉及全体业主的共同利益，只有强调“公共部位”、“公共设施”才能体现公共资金的多数原则。“双多数”原则显得更严谨、更严格。维修资金的使用要体现“大”原则，局部设施设备、专有部门应该由专有受益人负责。

　　建安成本表达“模糊”

　　“以建安成本参照交存维修资金的出发点自然值得肯定，但是如何来确认所购房屋的建筑安装成本造价还存在分歧。”业内人士江先生告诉记者，行业内，鲜有建安成本透明化的先例。即便公开，建安成本本身也存在很大的变数。一般而言，房价是由地价、建安、各项配套费用和运营成本四部分组成的，由于每个楼盘的运营成本有差异，由此导致建安成本的不确定性。另外，楼盘公共设施的配套、围墙、大门等是否算建安成本也未形成统一的口径。由此看来，如果按照建安成本来交存维修资金只有政府制定细化的基准价格才有实践的意义。

　　阳光集团的总经理助理陈俊告诉记者，如果按建安成本来交存维修资金，那么别墅业主将是最大的赢家，因为别墅建安成本占整体价格的比例同一般楼盘相比要低很多，这不符合国家近来对房地产市场的调控精神，因此相关部门应该要根据产品档次制定出详细的规则