一审：欠条有“定金”之效，卖方违约；

　　二审：定金没有实际支付，合同没有生效

　　早报讯(记者颜剑虹)欲买房手头紧竟打欠条当定金，没想到卖方之后把房子卖给了别人，买主认为对方违约，告上法院索赔违约金。欠条当定金，买房合同是否有效？厦门市中级法院近日对此案作出终审判决，定金未支付，合同就无效，打欠条的这位买主不能索赔违约金。

　　去年5月份，朱小姐看上了许先生正在出售的一套房子，房子要价67万元，许先生要求先付12万定金，朱小姐没那么多钱，于是打了张欠条当定金，与对方签下了买房合同，并约定交付定金之后合同便正式生效，双方如有违约行为，应赔偿相当于定金的违约金。

　　一个多月后，朱小姐发现自己下了“定金”的这套房子已经被许先生卖给了别人，而且对方连产权过户登记手续都办好了。朱小姐拿着欠条找到许先生，称自己交了“定金”，有欠条为证，对方的卖房行为属于违约，要求对方支付违约金12万元。许先生则称朱小姐写欠条当定金是想“空手套白狼”，自己没有违约，不可能赔钱，双方为此闹上法院。

　　庭审中朱小姐认为，根据双方的合同约定，许先生不履行合同就得赔偿“相当于定金的违约金”，此时许先生把房子卖给别人显然没有履行他们之间的合同。许先生方面则表示，朱小姐仅写了欠条，并没有实际支付定金，因此合同并没有生效。

　　一审法院经审理认为，朱小姐虽然只打了欠条，但欠条作为定金是有效的，许先生须赔偿对方违约金。许先生对一审判决表示不服，向厦门市中级法院提起上诉。

　　厦门市中院于近日作出终审判决，认为由于双方约定以定金实际交付为合同生效的必要条件，定金没有实际支付，定金合同就不生效，不能索赔违约金。

　　＞＞律师说法

　　买房合同生效条件慎约定

　　同一案件，一审与终审的判决结果为何大相径庭？记者就此采访了律师。

　　福建金海湾律师事务所邓律师分析说，从某个角度来说，如果案中许先生同意让朱小姐就支付定金一事打欠条，双方对定金支付已经形成了新的协议，形成了新的债权、债务关系，定金“算付了，但欠着”，这样一来双方并非未履行定金合同条款，买房合同应为有效，一审法官应该是据此作出的判决。

　　但是由于双方已经对合同生效条件做了约定，买房合同在定金实际支付了才生效，因此尽管有了上述前提，该合同仍须在符合这一条件的情况下才产生效力，法院的终审判决应是依据这一点。邓律师表示，“朱小姐是吃了定金合同条款规定不够细致的亏”，如果她在条款中有对定金支付时间、方式等作出约定，很可能就不会是这样的判决结果。

　　邓律师提醒，在房产买卖过程中，买房者最好在合同中对双方的责任和义务等合同生效条件做出慎重约定，签约后严格按照约定时间履行，以避免出现类似情况。此外，买房者还应注意审查卖方资格，而且出于承租人对房屋有优先购买权，买方最好调查清楚该房屋是否出租、租房者是否放弃优先购买权等，以避免签下无效的合同。(颜剑虹)