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有钱也不能拿地?三道红线后楼市又添一条缰绳!
来源:福州市房地产协会2021-07-27 12:54:01
摘要
昨日,据财联社消息,有几十家重点房企,被纳入“三道红线”试点名单。这些被监管被限制要求买地金额不得超年度销售额40%。并且这一比例限制,不仅包括公开市场拿地,还包括通过收并购方式获地支出。

  昨日,据财联社消息,有几十家重点房企,被纳入“三道红线”试点名单。这些被监管被限制要求买地金额不得超年度销售额40%。并且这一比例限制,不仅包括公开市场拿地,还包括通过收并购方式获地支出。

  长效调控稳准狠

  不超过40%的销售额意味着货地比要超过2.5,但现在大部分优质项目的货地比都在2以内。举个例子,一家房企如果有1000亿的销售额,今年拿地的金额只有400亿,对应800亿的货值,那么这家房企的规模不仅没有成长,反而越来越小,因为多出来的销售现金流,必须强制要求还债。

  这条政策对于受监管的房企来说有三个方面的影响:

  1、表外业务会有很大影响

  以前操作非常灵活,想并表时候并表、想出表时候出表,现在不行了,可能会算并购,毕竟出表并表都是带着资产的。

  2、拿地更加谨慎

  花出去的每一分钱,都有机会成本,毕竟有拿地金额上限,突破上限后再想拿地就要用体外公司了,但未来大概率并不回来,很难受。

  3、对国企央企是限制

  三条红线利好资产负债比较平衡的国企央企,是不争的事实,但是补丁也来了,给他们套上花钱限制,钱赚到位就行,同样不要想着逆势拿地规模超越。

  由此可见,“房住不炒”的长效机制也正在逐步升级,政策调控朝着越来越精准的方向发展,未来多部门协调、从买房交易的各个角度精细化调控将是大方向。

  当前重点房企拿地与销售比现状如何

  根据克而瑞主流房企拿地销售比统计:上半年,超过40%的房企就有13家,其中有两家超过了90%,分别是卓越集团和越秀地产;超过50%的,有建发房产、绿城中国、中骏集团、新希望地产、中交房地产、招商蛇口和华润置地;徘徊在40%~50%的有4家;另有11家房企比例在30%~40%之间。

  这也就意味着,这些房企下半年的拿地将被严格限制,哪怕考虑下半年销售回款,拿地金额也会缩水不少。

  强监管的目的

  此举措的目的就是倒逼房企主动降杠杆,以稳定房地产秩序,与近期高层会议的意旨也是如出一辙。

  尽管“三道红线”的横空出世,扼住了许多房企的喉咙。但,自住宅用地集中供应新政以来,22个重点城市首批集中供地的热度居高不下。

  国央企以及其他头部房企的抢地势头凶猛,土拍成交溢价率居高不下,由此导致大部分房企在集中拍地中都收获有限,更多的房企则是颗粒无收。

  按照监管部门要求,纳入试点的重点房企买地金额不得超年度销售额40%,切断了负债严重且现金流紧张的房企盲目拿地的机会。

  同时抑制市场资金过分流入土地市场。此外,还可以让杭州、广州等过热城市降降温,地价冷一冷。

  此外,限制房企买地金额新规实施后,也有利于其他中小型房企拿地,这些高周转的房企拿地节制了后,中小型房企才有机会,整个房产行业集中度会进一步上升。

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